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    央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息  2015年三季度GDP同比增長(zhǎng)6.9%,自2009年1季度以來(lái)首次“破7”,“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力短期內(nèi)增加。但可喜的是,最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到58.4%,比資本形成高出15個(gè)百分點(diǎn),第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重升至51.4%,自2014年以來(lái)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè),意味著經(jīng)濟(jì)有所下滑,但結(jié)構(gòu)在優(yōu)化。同時(shí),由于消費(fèi)增速微升,未來(lái)也將保持這一態(tài)勢(shì),而出口增速?gòu)亩�季度�?2.0%進(jìn)一步下滑到三季度的-5.9%,短期內(nèi)難以改善,“穩(wěn)增長(zhǎng)”中投資還將發(fā)揮“關(guān)鍵作用”。

    當(dāng)前,由于產(chǎn)能過(guò)剩、實(shí)際融資成本高企(PPI連續(xù)44個(gè)月下滑),制造業(yè)投資繼續(xù)下滑,三季度制造業(yè)投資同比增速?gòu)亩�季度�?.4%下滑到6.2%,9月增速僅4.5%,創(chuàng)歷史新低。受制于清理地方債、財(cái)政收入下滑,基建投資增速繼續(xù)回落,由二季度的17.6%下滑到16.6%,低于2014年23%的“托底”增速。因此,未來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的動(dòng)力還在于上下游關(guān)聯(lián)性和帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)。

    三季度房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好,就在于銷(xiāo)售持續(xù)回升,推動(dòng)開(kāi)發(fā)商“補(bǔ)庫(kù)存”跡象明顯,新開(kāi)工開(kāi)始復(fù)蘇。今年1-9月,商品房銷(xiāo)售面積82908萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.5%,增速比1-8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn),今年以來(lái)持續(xù)保持快速回升態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售端回升帶動(dòng)庫(kù)存去化明顯加速,盡管商品房待售面積連續(xù)三個(gè)月微幅增長(zhǎng),但占商品房近70%的商品住宅待售面積連續(xù)兩個(gè)月減少。

    住宅銷(xiāo)售和庫(kù)存雙雙向好,源于今年以來(lái)一、二線城市樓市持續(xù)好轉(zhuǎn),量?jī)r(jià)占比在全國(guó)的權(quán)重提升,已經(jīng)成為推動(dòng)全國(guó)樓市向上的“主力軍”。今年上半年,一線城市樓市成交量平均增長(zhǎng)了60%左右,同比增幅創(chuàng)2009年以來(lái)的新高,而二線城市僅增長(zhǎng)10%,上半年的樓市屬于一線城市。下半年,隨著地方激勵(lì)政策紛紛落地、國(guó)家政策傾向于“因城市策”,加上購(gòu)房利率降至歷史最低水平,二線城市“接力”一線城市,8-9月樓市銷(xiāo)售單月同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。今年1-9月,50個(gè)代表城市住宅月均成交約2770萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)近30%,絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來(lái)同期的最高水平。因此,進(jìn)入三季度后,盡管一線城市樓市“高位回落”,但在二線城市帶領(lǐng)下,全國(guó)銷(xiāo)售繼續(xù)回升。

    銷(xiāo)售回升推動(dòng)新開(kāi)工漸進(jìn)復(fù)蘇。目前,50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫(kù)存的出清周期已經(jīng)從上半年的14個(gè)月降至11.4個(gè)月,回到了警戒線(12個(gè)月)以?xún)?nèi),一線城市出清周期更是降至了8個(gè)月左右。在這些城市,開(kāi)發(fā)商已從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫(kù)存”。三季度,新開(kāi)工的增速由二季度的-14.3%進(jìn)一步收窄至-7.7%,9月份同比增速更是大幅回升,并由8月份的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)正至15.3%,從而推動(dòng)1-9月份新開(kāi)工降幅收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)至-12.6%。

    因此,全國(guó)新開(kāi)工“見(jiàn)底回升”趨勢(shì)或已形成。新開(kāi)工底部隱現(xiàn),意味著“去庫(kù)存”正加速見(jiàn)底。截至9月底,盡管待售庫(kù)存仍舊在增長(zhǎng),但由于前期低基數(shù)、銷(xiāo)售持續(xù)回升、一線和二線城市進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段、占商品房近70%的住宅待售庫(kù)存持續(xù)減少,整體待售庫(kù)存增速也由二季度的20.8%大幅下降至三季度的16.4%。因此,待售“庫(kù)存去化”的底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)。

    若待售庫(kù)存加速去化,不僅新開(kāi)工將加速,持續(xù)“冰凍”的開(kāi)發(fā)商拿地,也將開(kāi)始緩慢解凍。目前,從全國(guó)來(lái)看,還沒(méi)有看到土地市場(chǎng)回升的跡象。今年前三季度,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%,降幅比1-8月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。300個(gè)城市土地成交10.2億平方米,同比下降30.1%,土地出讓金同比減少22.7%。其中,住宅用地成交4.4億平方米,同比大幅下降33.6%,出讓金同比減少18.9%。

    樓市下游端的銷(xiāo)售回升并沒(méi)有傳導(dǎo)至上游端的土地市場(chǎng),原因在于區(qū)域分化嚴(yán)重。占庫(kù)存70%和在建工程67%的全國(guó)600多個(gè)三四線城市的樓市,其銷(xiāo)售頹勢(shì)仍無(wú)法改觀,開(kāi)發(fā)商整體處于“去杠桿”,導(dǎo)致全國(guó)樓市整體呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷(xiāo)售熱開(kāi)發(fā)冷”的反常態(tài)勢(shì)。但是,隨著今去年四季度,特別是今年“3·30”新政以來(lái),一、二線城市樓市銷(xiāo)售“熱度”不斷提升,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在這些城市“補(bǔ)庫(kù)存”,土地市場(chǎng)三季度開(kāi)始復(fù)蘇。

    如果說(shuō),今年8月之前土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)屬于一線城市的話,從8月開(kāi)始二線城市土地市場(chǎng)可謂異軍突起,推地或成交面積告別過(guò)去一直下滑的態(tài)勢(shì),連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)了5%左右的環(huán)比增長(zhǎng),推地或成交累計(jì)同比跌幅從過(guò)去30%-40%收窄至20%以?xún)?nèi),溢價(jià)率從過(guò)去兩年5%-10%提升到目前的18%(接近一線城市溢價(jià)率)。這意味著,開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看重二線城市樓市發(fā)展的機(jī)會(huì)。

    目前,二線城市月均土地成交面積在2500-3000萬(wàn)平方米之間,占300個(gè)城市土地成交面積的40%-50%,已經(jīng)成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主力軍。二線城市為開(kāi)發(fā)商看好,主要源于下半年以來(lái),二線城市樓市迅速崛起。由于一線城市量?jī)r(jià)上半年被“透支”。整個(gè)三季度,一線城市成交量出現(xiàn)了10%左右的下滑,高房?jī)r(jià)制約未來(lái)需求的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn),10月以來(lái)回調(diào)跡象更加明顯。但是,二線城市“接力”一線城市,成為下半年特別是9月以來(lái)樓市發(fā)展的“生力軍”。

    因此,即便三、四線城市樓市難以好轉(zhuǎn),但一、二線城市房屋交易和土地交易的量?jī)r(jià)權(quán)重明顯上升,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間未來(lái)將向人口和產(chǎn)業(yè)集聚的一、二線城市,以及重點(diǎn)城市周邊的少數(shù)三、四線城市傾斜,三、四線城市土地市場(chǎng)疲軟不影響全國(guó)大局。由此,全國(guó)土地市場(chǎng)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)已經(jīng)確立,四季度或?qū)⑹侨珖?guó)土地市場(chǎng)的“底部”。綜上,在銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng)、庫(kù)存底部將在今年底或明年初顯現(xiàn)的情況下,新開(kāi)工和土地市場(chǎng)將加速?gòu)?fù)蘇,1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.6%的增速水平或?qū)⑹堑撞俊?/p>