本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”的原則，本次調(diào)整在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對濟南市區(qū)內(nèi)熱點地區(qū)的居住用地使用權(quán)在出讓競拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

　　“最高限價”粉墨登場

　　記者從濟南市國土部門了解到，“最高限價”是《關(guān)于進一步完善調(diào)控措施促進濟南市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺后，濟南市將新政落到實處的新措施。那么什么是最高限價?土拍過程中最高限價將如何發(fā)揮作用?國土部門給出了明確的答案。

　　居住用地的最高限價，在濟南土地市場是首次出現(xiàn)，但在北京等城市的土拍中已有多年的運行經(jīng)驗，是單宗土地競拍成交的最高限定價格。本輪調(diào)整采取“限地價，競配建拆遷安置房面積”的網(wǎng)上掛牌出讓方式進行。調(diào)整后，當網(wǎng)上報價達到最高限價時經(jīng)詢問競買人，有意愿的將以相同報價進入“配建拆遷安置房面積”競拍環(huán)節(jié)，以網(wǎng)上限時報價階段最后報價有效，最后報價即最高限價為土地成交價款。

　　競買人報價達到最高限價，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉(zhuǎn)為“配建拆遷安置房面積”競拍環(huán)節(jié)，進入該環(huán)節(jié)交易系統(tǒng)自動啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)，一次性報出對出讓宗地內(nèi)配建拆遷安置房建設(shè)面積。承諾配建拆遷安置面積最大者成為宗地競得人，報面積相同的取先報面積者得，20分鐘倒計時內(nèi)無人報面積，交易系統(tǒng)自動關(guān)閉報價通道，網(wǎng)上限時競價階段最高有效報價者為競得人。

　　宗地競拍成交后，競得人需在成交后十日內(nèi)與市政府指定單位簽訂拆遷安置房建設(shè)協(xié)議，持協(xié)議才有資格簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，逾期取消競得資格，競買保證金不予返還并列入誠信黑名單。

　　在拆遷安置房的設(shè)計、建設(shè)標準方面，要求與宗地內(nèi)商品房相當，不低于濟南市拆遷安置房標準，應(yīng)整棟整單元整爿提供，并與商品房同步建設(shè)、同步驗收，此環(huán)節(jié)在相關(guān)責(zé)任部門監(jiān)督下進行，竣工驗收后移交由政府無償使用。宗地內(nèi)拆遷安置房建成后，由相關(guān)部門統(tǒng)籌調(diào)配，根據(jù)被安置居民意愿，不僅向該片區(qū)所涉及居民提供使用，也可安置濟南市其他區(qū)域居民。

　　結(jié)合來看，今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要考慮到土地溢價率與預(yù)售條件掛鉤，溢價率高出100%后帶來的預(yù)售滯后資金占用方面的因素，更要求企業(yè)對成本的控制和核算做到更加精準，將安置房建設(shè)增加的成本加入其中，拿地過程中切勿“沖動消費”。

　　提高后的競買保證金為歷年最高

　　根據(jù)濟南市國土部門提供的宗地出讓掛牌文件來看,出讓居住用地在競買保證金一項有了大幅提高和更嚴格的要求。以6月21日掛牌出讓的唐冶片區(qū)宗地為例，涉及居住用地?zé)o論是單宗出讓還是組合出讓，規(guī)定繳納的競買保證金都有一定比例的提高，記者查閱以往掛牌文件，發(fā)現(xiàn)此次設(shè)定的競買保證金門檻較歷年是最高的一次。

　　合并前期已實施的，開發(fā)企業(yè)競地前需簽定承諾書確保競買保證金是自有資金，一旦發(fā)生資金來源違規(guī),將扣除保證金并納入黑名單,兩年之內(nèi)不得參與拍地等方面的規(guī)定，土地市場在管理、運營、品牌、資金、成本等方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出了更高的要求，加大了拿地的難度，優(yōu)勝劣汰勢必加速房地產(chǎn)市場的優(yōu)化。

　　另據(jù)了解，此次針對土地供應(yīng)所設(shè)定的最高限價、提高保證金繳納金額等調(diào)整，是濟南市土地市場落實調(diào)控政策的又一新舉措，據(jù)國土部門人士分析短期內(nèi)將對濟南市土地市場的高溢價率、“地王”現(xiàn)象起到一定的遏制作用。（完）