央廣網6月10日消息（記者 安垚）6月2日，遠洋資本有限公司（以下簡稱“遠洋資本”）通過關聯公司與紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱“紅星美凱龍”）達成《合作框架協議》，擬收購紅星美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司等7家物流子公司。
當前，發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產已成為資本競相追逐的對象，京東、順豐等巨頭紛紛入局，正尋求多元化發(fā)展的房企也在這一領域著重發(fā)力。
但是風口之下，機遇總是與挑戰(zhàn)并存，對于包括遠洋在內的跨界玩家而言，物流地產能否成為其新的增長引擎，還有待時間驗證。
遠洋加速布局
現在，遠洋的物流地產業(yè)務正在加速奔跑。
今年4月，遠洋物流作為遠洋資本全資子公司，以獨立品牌的形象正式亮相。此次遠洋資本收購紅星美凱龍物流子公司，則是對遠洋物流的一次重要資產補充。
資料顯示，此次收購所涉項目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等國內經濟活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點城市，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米，項目位置臨近市區(qū)，多處于成熟的運營期，能夠迅速為遠洋帶來現金流收入及利潤。
據了解，收購完成后，遠洋資本運營以及開發(fā)中的高標準物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米，資產總價值將超過人民幣200億元。
而在此之前，遠洋已布局物流地產領域多年。
2016年，遠洋集團成為中國物流資產控股有限公司在港交所H股IPO的基石投資者，首次進入物流地產開發(fā)領域。2018年起，遠洋設立了多支物流地產基金，并于2021年3月完成一支規(guī)模為5億美元的物流地產基金募集，主要投資于國內的高標倉庫、冷鏈倉庫等現代物流設施。
除了借助資本迅速切入，遠洋還進行了物流地產項目的自主開發(fā)。2018年10月26日，遠洋集團首個物流地產項目——遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產業(yè)園開工奠基。該項目由遠洋集團旗下遠洋資本、物流管理公司上海遠瀚物流有限公司共同投資運營，遠洋資本全權統(tǒng)籌物流地產平臺的開發(fā)。
隨后遠洋物流布局繼續(xù)擴張，目前，遠洋物流已投資管理30余個物流地產項目，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個城市，服務于京東、阿里、美團、順豐、韻達、百世、海爾、百麗等零售、物流以及制造類企業(yè)。
房企爭相“搶食”
遠洋之外，其他開發(fā)商也已加入戰(zhàn)局。
富力2007年在大本營廣州投資建設了富力國際空港綜合物流園，目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。
華夏幸福則在2014年與京東達成戰(zhàn)略合作協議，共同打造以京東物流倉儲為主的電商綜合產業(yè)園，由華夏幸福主導分期開發(fā)。
2017年，綠地宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運物流產業(yè)、物流地產開發(fā)、金融產業(yè)等領域共同開發(fā)，這是綠地首次布局物流地產市場。
同年，碧桂園選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中集集團旗下產城業(yè)務板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前碧桂園持有中集產城約30%的股權。
而對物流地產野心最大的當屬萬科。2017年，郁亮首次以萬科董事會主席身份亮相時曾表示，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數一數二的優(yōu)勢業(yè)務領域，一是商業(yè)地產，另一個就是物流地產。
正是在這一年的年底，萬科領銜的財團宣布收購國際物流地產巨頭普洛斯，普洛斯隨后從新交所退市，完成私有化。萬科以24.54億美元的出資額占股21.4%，成為普洛斯的單一最大持有人。
戴德梁行發(fā)布的《中國物流地產市場快報 2020年第四季度》顯示，普洛斯獨占約28.5%的國內市場份額，排名第一，而其它物流地產企業(yè)各自所占份額僅為個位數。
（圖源：戴德梁行《中國物流地產市場快報 2020年第四季度》，央廣網發(fā)）
值得注意的是，排名第二、占據約8.0%國內市場份額的萬緯物流，正是萬科自己打造的獨立物流品牌。
萬科2020年年報顯示，成立于2015年的萬緯物流發(fā)展至今，已在44個城市累計管理148個項目，包括128個高標庫和20個冷庫，可租賃建筑面積1148萬平方米，年營業(yè)收入18.7億元。
從收購參股物流地產商，到與電商或物流公司戰(zhàn)略合作，再到建立自己的物流地產板塊，房企紛紛采用不同的形式加入到物流地產行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中，持續(xù)為自身尋求多元化發(fā)展的新路徑。
機遇與挑戰(zhàn)并存
房企為何紛紛投身物流地產行業(yè)？
遠洋資本副總經理、股權投資業(yè)務董事總經理林川曾表示，遠洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流，一方面是基于與生俱來的“地產基因”，另一方面則是基于“冷鏈供需不匹配、電商高速發(fā)展、高標倉的升級驅動、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰(zhàn)”五大因素驅動物流行業(yè)實現跨越式發(fā)展的基本面判斷。
向來嗅覺敏銳的房企，早已發(fā)現隱藏在國民經濟水平提高、居民消費持續(xù)升級、電商行業(yè)不斷拓展等因素背后，物流地產持續(xù)釋放的發(fā)展需求。而新冠疫情更是讓物流行業(yè)成為“最忙碌”的行業(yè)之一，現代化倉儲需求加速增長。萬科旗下萬緯物流就曾在2020年2月9日宣布無償開放全國27個城市59個物流園，用于應急周轉倉儲及多溫區(qū)食品物流運營服務，以支援全國抗擊疫情。
但相對于強勁的市場需求，國內物流地產的發(fā)展現狀并不能為之提供有力的支撐，仍有很大提升空間。仲量聯行發(fā)布的《中國物流地產市場白皮書》顯示，中國倉儲物流設施庫存總量約10億平方米，僅次于美國；但從人均面積的角度，中國當前人均倉儲物流設施庫存不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設施中的現代化設施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。
（圖源：仲量聯行《中國物流地產市場白皮書》，央廣網發(fā)）
2021年是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要（草案）》明確指出：要建設現代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統(tǒng)籌物流樞紐設施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點建設，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設施條件……
無論從現實情況還是政策導向來看，中國物流地產市場未來將有持續(xù)的需求驅動。除此之外，房企打入物流市場，更多的是尋求自身多元化轉型升級的需要。
時任富力地產執(zhí)行董事的呂勁曾表示，物流地產相比于商業(yè)綜合體、酒店，投資成本更低，資金回報也更為穩(wěn)定，所以是富力多元化拓展的重要方向之一
仲量聯行評估咨詢服務部的統(tǒng)計數據顯示，在國際主要城市，物流地產的投資收益表現普遍優(yōu)于辦公樓物業(yè)和5年期國債。
（圖源：仲量聯行《中國物流地產市場白皮書》，央廣網發(fā)）
穩(wěn)定旺盛的發(fā)展需求、較高的投資回報率，讓傳統(tǒng)房地產企業(yè)對物流地產板塊的關注度持續(xù)提升，但物流地產作為典型的重資產運營，投資周期長、資金投入大等亦是無法回避的現實挑戰(zhàn)。
在國外，借助基金實現輕資產擴張是物流地產行業(yè)發(fā)展的主流模式之一，比如普洛斯在東京證券交易所發(fā)行的GLP J-REIT總市值已從2012年上市時的1113億日元增長至7037億日元（截至2020年12月30日）。
而國內的基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）也正在落地，目前港股首只物流地產REITs順豐房托已正式掛牌，而上交所、深交所首批發(fā)售的REITs中，普洛斯REIT和鹽田港REIT也是以物流地產項目為底層資產。
盡管順豐房托受母公司業(yè)績下滑等因素影響，上市后的表現并不盡如人意，已跌破發(fā)行價，但內地上市的普洛斯REIT和鹽田港REIT仍受到投資者普遍看好，發(fā)行僅一天就獲得資金蜂擁搶購，不得不提前結束募集。未來，隨著國內公募REITs的逐漸開放，物流地產行業(yè)或許將迎來新的歷史發(fā)展機遇。
