□　本報記者 陳磊

　　8月8日，立秋第二天，也是《北京市共有產權住房管理暫行辦法》征求意見第六天，在北京一家事業(yè)單位工作的李亮看到新聞后，專門登錄首都之窗網站查閱了征求意見的全文。

　　他快速找到申請條件條款：申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產權住房子……

　　“我非常符合條件�！彼�告訴《法制日報》記者。

　　減少初次購房者壓力

　　李亮是一名70后，早年間畢業(yè)于一所位于河南省的211高校，工作、結婚、生子，有了一對雙胞胎。

　　過了幾年，李亮在妻子支持下，先是在母校攻讀碩士，接著又考入北京一所名校攻讀博士，畢業(yè)后進入北京一家事業(yè)單位工作，落下了戶口。

　　當時，單位考慮到他的家庭情況，為他們提供了一套位于北京四環(huán)外的一居室，只能居住，沒有產權。四口人居住雖然緊張，但兩個孩子還小，一家人非常高興。

　　李亮讀書多年，妻子收入也不高，家中并無多少積蓄，雖然在北京落戶，但一直沒有能力買房子。他原本想努力工作，有了積蓄后再買一套屬于自己的房子，但沒有想到的是，北京的房價一路躥升，自己的收入距離房價差距越來越大。

　　“我一年的工資收入不夠買兩平方米四環(huán)外的房子。”李亮說起這些，總是直搖頭。讓他無奈的是，兩個孩子一天天長大，一居室越顯逼仄，而且，孩子的戶口只能落在單位集體戶上。

　　8月3日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》開始公開征求意見，北京擬推共有產權住房，主要是滿足無房家庭的住房需求。如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房，又不具備公租房的申請條件，就可以考慮申購共有產權住房。

　　剛看到消息時，身為“剛需”的李亮眼睛一亮，等他把相關消息讀完一遍發(fā)現(xiàn)，笑著對記者說，“就像給我設計的一樣，我的條件都符合”。

　　根據(jù)征求意見稿，共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發(fā)建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

　　北京市住房城鄉(xiāng)建設委相關負責人解釋說，通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，最大限度支持“夾心層”首次購房需求，滿足無房家庭住房“剛需”。

　　北京理工大學法學院副教授、中國民法學研究會副秘書長孟強解釋說，物權法對物權的共有作出了規(guī)定。不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

　　“《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規(guī)定的是按份共有形態(tài)，是對于政策性商品住房，由政府與購房人雙方主體之間的按份共有。也就是，在房屋銷售時，根據(jù)項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例，就確定了購房人所享有的產權份額和政府所享有的產權份額。”孟強告訴《法制日報》記者。

　　“共有產權住房是將住房保障制度與市場機制有機結合的一種制度嘗試。通過政府持有部分份額的方式進行讓利，從而有效降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力�！弊〗ú课�托中國社科院研究項目“共有產權住房研究”核心成員、中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華告訴《法制日報》記者。

　　在鄒琳華看來，相對于商品房，就共有產權住房而言，政府除了折價入股外，還存在一些隱形補貼，加上降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力，“如果定價合理，一房難求或搖號申購都可能是常態(tài)”。

　　共有產權權益如何分

　　在瀏覽征求意見稿全文時，李亮對有的條款一眼就能夠看明白，對有的條款則不是很明白。

　　比如，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)提交申請，由代持機構回購。回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定�；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產權住房使用。

　　根據(jù)征求意見稿，共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產權。

　　對此，鄒琳華的解釋是，共有產權住房與商品房本質上并無不同。二者的主要差別在于，共有產權住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”，同時規(guī)范了5年后上市的退出機制。

　　也就是說，共有產權住房在5年后上市出售時，除了按約定份額上交部分收益，還應當按政府份額上交部分本金。

　　鄒琳華舉了一個例子，比如，共有產權房初始購房定價為70萬元一套，而當時同等商品房市場參考價為100萬元，共有產權房中政府份額確定為30%。5年后這套房子上市出售時，如果市場價上漲為200萬元，則需要上交給政府的金額為：30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元。

　　也就是說，5年之后，如果購房人想取得房子的全部產權，可以按照購買政府的份額，購買之后房子也由共有產權住房變成了商品住房。

　　孟強解釋說，根據(jù)物權法的規(guī)定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。據(jù)此《北京市共有產權住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件，即：共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，一般不允許轉讓房屋產權份額；共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

　　孟強還提醒，在共有產權關系存續(xù)期間，根據(jù)物權法的規(guī)定，共有人可以按照約定管理共有的不動產或者動產。根據(jù)《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的規(guī)定，政府雖然享有房屋的一部分產權，但并不直接使用房屋，而是將房屋全部面積均交給購房人使用，政府只是作為按份共有人保留其共有產權，并對購房人對房屋的使用和轉讓情況進行監(jiān)督。

　　在孟強看來，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風險，規(guī)定購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責任。

　　構建新型房屋產權關系

　　在李亮看來，自己名下如果能擁有一套住房，已經是一件非常值得高興的事情，不會考慮5年以后把房子賣掉，“何況以我們家現(xiàn)在的收入，如果房價持續(xù)上漲，也沒有能力換套房子”。

　　李亮把這個好消息也告訴了妻子，妻子也很期待，還問他：“啥時候可以申請？”李亮也不知道，畢竟，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段，距離出臺肯定還有一段距離。

　　鄒琳華告訴《法制日報》記者：“共有產權住房不但能夠降低‘剛需’的購房支付壓力，如果購房人在房子里長期住下去的話，根本不用考慮共有產權問題，政府不會向你再收取費用。”

　　在孟強看來，通過對物權法規(guī)定的共有制度的靈活運用，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》構建了有別于自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房等政策性住房的新型政策性房屋產權關系。

　　“通過共有物處分的法律限制和合同的事先約定，政府長期、穩(wěn)定地持有此類政策性房屋部分比例的產權，控制了政策性房屋的流轉，將流轉的受讓人范圍限定在其他符合共有產權住房購買條件的家庭上，有效地實現(xiàn)了此類房屋僅服務于確有住房需要的特定人群的政策性目的。”孟強認為，也能夠在完善住房供應體系、滿足城市居民基本住房需求方面發(fā)揮良好的作用，為住房“剛需”人群解決城市住房問題。

　　北京擬推出的共有產權住房政策，也是我國近年來住房保障制度的一種探索。

　　根據(jù)公開資料顯示，國內共有產權住房的試點始于2007年，由江蘇省淮安市先行探索。按照淮安的做法，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

　　“比起傳統(tǒng)的經濟適用房，共有產權房是百姓花了經濟適用房的錢買到的商品房�！睋�(jù)當?shù)赜嘘P負責人介紹。

　　2010年，上海推出共有產權住房，申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上，且在提出申請前5年內無住房出售或贈予行為。此外，國內其他城市也在探索共有產權住房制度。

　　2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“健全符合國情的住房保障和供應體系”。

　　2013年12月，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在部署2014年工作時明確表示，“要更加注重分類指導，探索發(fā)展共有產權住房和強化市場監(jiān)管”。

　　2014年，住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委制定《關于試點城市發(fā)展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》，全面開始推動發(fā)展共有產權住房。

　　對于北京此舉，鄒琳華建議，共有產權住房探索成功與否，還需要把好入口關。共有產權住房中，政府份額越高，其準入審核機制相應地應越嚴格。否則，共有產權房也難免淪為少數(shù)人套利的工具。

　　“大道至簡。在保障其共有產權基本要義的前提下，共有產權住房制度應盡量簡化規(guī)則，讓老百姓都能理解。”鄒琳華說，“至于共有產權住房的份額如何劃分、住滿5年之后的轉讓、上市等具體細則，可以在申購合同中進行明確�！�