10月1日，成都市人民政府辦公廳轉發(fā)市房管局等部門《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，從規(guī)劃、土地、建設、限購、銷售、監(jiān)管、保障等11個方面提出具體措施。

　　此前，成都市房管局等相關部門對新政進行了詳細解讀，同時表示“成都市房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、健康的，也是可持續(xù)的。政府對保持我市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的信心是堅定的。維護市場秩序的決心是一貫的。打擊各種擾亂市場的行為，維護消費者權益的態(tài)度已鮮明。希望消費者理性對待房地產(chǎn)市場的發(fā)展，理性消費，切實保護自身權益�！�

　　如何看待這次的“成都限購”？廣大購房者應該如何理解新政的各項規(guī)定？相關部門如何維護老百姓的合理的購房需求及整個成都房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、良好形象和長遠競爭力？昨日，成都商報記者專訪西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授、博士生導師、留美經(jīng)濟學博士劉璐，他認為“保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是這個政策的核心思想，即不要過快上漲，而要“平穩(wěn)健康發(fā)展”，同時給予整個本地市場正確的預期引導。同時，他認為新政意在打擊房地產(chǎn)市場中一些違規(guī)現(xiàn)象，例如“價格跳漲”“偷容積率”“捂盤惜售”“囤積房源”等，非常注意維護消費者的權益。

　　解讀一：

　　“高贈送”“偷容積率”將被嚴格限制

　　針對“嚴格規(guī)劃用途管理”，劉璐分析認為，一些項目通過超高的贈送比例，獲得市場熱捧，新政后“高贈送”“偷容積率”等開發(fā)方式將被進一步地嚴格限制。

　　在“精準調控土地供應”上，劉璐認為“這是一個非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟學‘動態(tài)優(yōu)化’的原理”，本次政策意在重申“51條”中關于對“房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應節(jié)奏進行動態(tài)調整”的規(guī)定。簡單地說，庫存少了就增加供地，庫存大了就減少供地。

　　他認為，根據(jù)當前信息，成都的一些區(qū)域（如高新南區(qū)）的庫存情況已經(jīng)接近“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門檻條件，“可以預計接下來到年底，熱點區(qū)域的土地供應將會逐漸增多，12月份估計會成為去年以來土地供應的一個高潮�！�

　　針對“加快項目開工建設”的規(guī)定，劉璐認為這一條實際上是說要嚴厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關于動工和竣工時間節(jié)點的要求，“在市場熱情高漲的情況下，囤地顯然會加劇市場供需矛盾。”

　　解讀二：

　　新政限制企業(yè)買房避免企業(yè)名義炒房

　　針對此次老百姓最關注的“區(qū)域住房限購”政策，劉璐認為這是本次政策最核心的一條�！皬闹黧w上看，‘同一身份的自然人、法人’，相比于其他城市的限購對象，這一條的確很有新意�！�

　　“一般來說限購都針對‘家庭’，有的是針對本地戶籍的家庭，有的是針對非本地戶籍的家庭。成都新政的對象是個體，包括自然人和法人�！眲㈣捶治�，企業(yè)買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對企業(yè)買房更加關注。成都新政明確對企業(yè)買房做了限制，這應該看作是對傳統(tǒng)限購措施的“補漏”，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象�！暗�企業(yè)團購住房用于職工自住還是允許的，且必須使用自有資金購買。”

　　從數(shù)量上分析，只能新購買1套商品住房。劉璐認為，這個“新購買”根據(jù)字面上的意思，是說從該政策生效起，上述主體可以再買一套房。對于“二套房首付提高到40%”，他認為這屬于降低杠桿的常見政策。

　　解讀三：

　　傳統(tǒng)“價格跳漲”的套路行不通了

　　在“加強商品房銷售管理”上，“申報價格明顯高于周邊樓盤的項目，價格主管部門會核實”，劉璐認為這一條不太好量化，因為同一區(qū)域不同項目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項目和高品質項目，單價相差很大也是常見現(xiàn)象。

　　至于“同一項目分期建設銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速”這一條，他認為“會讓樓盤的營銷部門頭痛”。分期銷售的價格跳漲，在市場高漲期非常普遍。然而這一條規(guī)定其實是對分期銷售的價格增幅做出了非常量化的限制�！俺擎�(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達不到。

　　根據(jù)《成都市2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長8.0%。也就是說，照此規(guī)定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%�！罢堊⒁�，這是一年的增幅！項目分期銷售一般不會間隔這么久，有的就是幾個月甚至更短的時間。這必然會對營銷定價產(chǎn)生很大的壓力。也就是說，第一次定價就必須定準！”劉璐認為，成都市場常見的首次開盤較低價格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價格的套路，這下行不通了。

　　對于“嚴格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷”，劉璐強調，這一條對短線炒房的群體會形成較大的約束，對抑制投機有用。

　　解讀四：

　　可限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作

　　在規(guī)范商品房銷售行為上，新政要求“開發(fā)企業(yè)應在取得商品住房預售許可、現(xiàn)售備案后10日內一次性向社會公開全部可售房源”等，劉璐解讀認為，“10日內一次性向社會公開全部可售房源”這一條其實含義就是要么不拿預售證，拿了10天內必須一次性公開銷售。“這對傳統(tǒng)的‘分批次’銷售形成了約束。”

　　他透露，其實樓盤在拿預售證后根據(jù)客戶蓄水的情況分批次銷售也算是業(yè)內約定俗成的常見現(xiàn)象，但在樓市火熱時期容易造成一房難求的搶購局面，“這條政策其實就是要限制‘捂盤惜售、囤積房源’等行為，避免惡意炒作�！�

　　此外，“按一房一價、明碼標價對外銷售”也可避免一些中介機構或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房。

　　至于“違規(guī)為個人提供首付款”，實際上是進一步限制了中介金融化的趨勢�！斑@種趨勢本身沒有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市較火的時候，容易讓購房者以過高杠桿的狀態(tài)買房，積累金融體系的系統(tǒng)風險�！倍�“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為”算是對前陣的“幾十套”風波做了一個更正式的約束。

　　解讀五：

　　“如果不能保證買了房能入學，就不能在宣傳中使用”

　　在“整治市場違法行為”上，劉璐認為這一條其實是在強調“新廣告法”的相關規(guī)定。特別值得一提的是今年備受關注的“學區(qū)房”概念，“如果不能保證買了房能入學，就不能在宣傳中使用。”至于“投資回報承諾”主要是針對一些商業(yè)性質的項目，其承諾的反租等回報率在當前的商業(yè)環(huán)境下屢屢出現(xiàn)違約的情況，成了客戶投訴的問題高發(fā)領域。

　　“加強銷售價格監(jiān)管”上，他認為該條政策實際上是對火爆市場中常見的“價格跳漲”“一天一價”等現(xiàn)象做出了規(guī)定�！皩嶋H銷售價格高于申報價格”是在價格快速上漲的市場行情下的常見現(xiàn)象，因為樓盤調整申報價格需要時間，而市場發(fā)展甚至可能快于這個調整時間。和前面的解讀類似，此條其實也是在對樓盤的定價進行規(guī)范。

　　針對“防控市場金融風險”，他認為這條政策的核心目的就是“降杠桿”，要避免“配資炒股”的悲劇在“配資炒房”上重復�！爱斍俺啥急镜氐馁彿空咭欢ㄒ�注意控制自己的杠桿，不要過高杠桿買房�！�

　　對于“切實加強住房保障，健全‘租、售、補’三位一體的住房保障體系”，他認為看似老生常談的保障房問題，的確非常重要。對于“嚴厲打擊造謠滋事”的規(guī)定，他認為這是對前陣引起風波的“幾十套”事件的回應，“對于開發(fā)商而言，低調賣房、合理推盤是正確選擇。既不要過度和虛假宣傳，也不要捂盤惜售，畢竟未來的市場怎么樣仍然是有不確定性的�！�

　　延伸閱讀

　　如何看待成都房地產(chǎn)市場？

　　成都房價處于溫和區(qū)間

　　如何理解當前的成都房地產(chǎn)市場？劉璐認為一定要從兩方面來看，要有全局觀，否則就容易誤判。這兩點，一是從全國的整體來看，二是從成都的整體來看。“全國整體來看，成都的整體房價指數(shù)還算不上過快上漲，相比于合肥、南京，成都整體還屬于比較溫和的區(qū)間。今年以來，從全國整體來看，成都的整體房價的確還算不上‘過快上漲’。”

　　劉璐統(tǒng)計了今年1~8月的70個大中城市房價指數(shù)（9月還未發(fā)布），并給全部的70個城市做了一個漲幅的排名�！叭绻�把這70個城市的房價‘漲幅’分成7個梯隊，成都只能排在第五梯隊，在全部的70個城市中排名第27位，累計漲幅3.86%�！�

　　今年1~8月房價累計漲幅最大的城市是合肥，高達38.08%。其余熱點城市，漲得多的都是30%級別，中等的是20%級別，最差的也是15%級別。而成都，今年前8個月整體房價的累計漲幅只有第一名合肥的約十分之一，“從2010年1月以來的成都整體房價走勢來看，當前成都整體房價指數(shù)距歷史高位還差1.64%！”

　　“從成都來看，城南的確局部過熱，而且外來投資客較多，也最集中。”劉璐認為，城南今年漲幅40%~50%的單個樓盤的確有，但“成都”不等于“高新區(qū)（南區(qū)）+天府新區(qū)局部”。簡單地說，城南的確是成都漲得最快的區(qū)域，但城南的樓市不能代表全成都的樓市。

　　(成都商報電子版)