央廣網(wǎng)上海5月19日消息（記者吳善陽）交通銀行金融研究中心發(fā)布4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點評。4月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，樓市“定向加息”再啟，熱點城市出現(xiàn)房價環(huán)比“低頭”、成交大幅下滑的態(tài)勢。開發(fā)投資增速繼續(xù)上揚(yáng)，主要動力仍來自于土地市場。

　　調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，核心城市房價環(huán)比“低頭”、成交大幅下滑。4月70個大中城市新建商品住宅算數(shù)平均環(huán)比增長0.73%，較上月增幅微增0.02個百分點。較之前不同的是，本期房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示出一二線“低頭”、三線繼續(xù)向上的態(tài)勢，一線、二線、三線城市環(huán)比分別上漲0.35%、0.56%和0.93%，這是差異化調(diào)控和精準(zhǔn)化打擊的結(jié)果。類似的情形也體現(xiàn)在市場成交上。1-4月份，商品房銷售面積和銷售額分別同比增長15.7%和20.1%，總體趨勢依舊下行，而降幅較之前擴(kuò)大便與一二線城市成交大幅下滑有關(guān)。其中，一線城市4月成交面積比3月減少了約1/3，較去年同期也大幅下降了35%。而三四線城市銷售表現(xiàn)相對較好，CREIS監(jiān)測的三線代表城市4月成交環(huán)同比增速分別為13%和16%。在差異化調(diào)控的背景下，庫存狀況正向好改善，4月商品房待售面積減少了1341萬平方米，其中基本上為住宅庫存的減少，已連續(xù)第二個月明顯下降。政策“高峰”并未完結(jié)，調(diào)控正走向深化，近幾個月市場成交將承受較大壓力，房價增速有望延續(xù)本月出現(xiàn)的分化走勢。

　　熱點樓市“定向加息”再啟，按揭資源區(qū)域配置或有調(diào)整。從開發(fā)企業(yè)到位資金來看，各項資金來源中增速下降最明顯的當(dāng)屬個人按揭貸款，其增速較去年底下降幅度超過30個百分點，央行數(shù)據(jù)也顯示4月新增居民中長期貸款環(huán)比有所下降。在房貸資金總量收緊的同時還會伴隨著結(jié)構(gòu)的調(diào)整。近期一線城市主要銀行紛紛上調(diào)了首套房貸利率至基準(zhǔn)水平，未來或有更多城市加入上調(diào)首套、二套房貸利率的隊伍之中。此外，政策正引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸資金流向，銀行按揭資源或向部分表現(xiàn)較好的三四線城市傾斜，這將有利于其成交在年內(nèi)保持相對穩(wěn)增態(tài)勢。

　　開發(fā)投資增速繼續(xù)上揚(yáng)，主要動力仍來自于土地市場。1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點。開發(fā)投資繼續(xù)上揚(yáng)的支撐因素仍然來自土地市場方面，同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增幅擴(kuò)大至8.1%，土地成交價款更是大幅提高17.5個百分點至34.2%，這樣的增長已經(jīng)數(shù)年未曾出現(xiàn)了。

　　首先，推地力度加大體現(xiàn)了住建部、國土部對地方政府供地的新要求；其次，土地成交活躍反映了房企對土地補(bǔ)庫存“饑渴”的客觀需求，特別是大型房企對土地儲備的重視程度有增無減；再次，土地成交價款相對購置面積的大幅增長表明地價仍在快速提升。然而，我們重申此前報告對這種超預(yù)期增長的擔(dān)憂，從本期數(shù)據(jù)看，來自新開工、銷售和資金的壓力依然存在。新開工方面并沒有出現(xiàn)顯著改善的信號，1-4月份增速較上期還有所回落；銷售增速仍在繼續(xù)下行中，資金面的收緊也正在進(jìn)行時，下半年開發(fā)投資壓力猶存。