【導(dǎo)讀】地產(chǎn)市場冷熱不均，部分地方保障房出現(xiàn)閑置，一線城市帝王依然頻頻出現(xiàn)。《央廣財經(jīng)評論》本時段關(guān)注：冷暖不均，房地產(chǎn)發(fā)展還需另辟蹊徑。

　　央廣網(wǎng)北京11月6日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，火爆了好幾年的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在似乎歸于平靜，不過仔細(xì)觀察一下還是能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場依然有各種不少怪現(xiàn)象。國家審計署今天上午發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11個省保障性安居工程項目推進(jìn)緩慢；有7個省的12個市縣及單位虛報保障性安居工程開工或完工量達(dá)1萬4450套，5個省的5個市縣已建成的5.75萬套保障性住房閑置。

　　看起來房地產(chǎn)發(fā)展似乎動力不足，然而換個角度，我們卻可以看到截然不同的景象。

　　10月下旬，北京、南京、杭州等一二線城市爆發(fā)了土地市場熱潮，拍出了多個地王。尤其是上個月20號，北京市豐臺區(qū)的一幅地塊，樓面價突破了每平方米7.5萬元，創(chuàng)出了北京土地出讓有史以來的最高紀(jì)錄。

　　為什么一二線城市的開發(fā)商敢于逆市高價拿地？浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長 丁建剛認(rèn)為，

　　丁建剛：在剛剛過去的一兩個月中，地王現(xiàn)象主要集中在一線城市和部分二線城市，其中的原因非常復(fù)雜。這些開發(fā)商絕大多數(shù)都有比較好的銷售業(yè)績和現(xiàn)金流，并且主要集中在上市公司，它們的背后有部分險資也進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，雖然它們沒有直接出現(xiàn)。這些開發(fā)商去搶地主要有幾個原因，第一是現(xiàn)金流重組。第二，盡管開發(fā)商只是少部分，但是它們也不是壟斷的。每個城市都有十幾家在搶，所以地價就越搶越高。未來政府可能還會進(jìn)一步的出臺一系列救市政策，所以開發(fā)商對未來的預(yù)期非常強(qiáng)烈，尤其是一線城市和部分二線城市的中心地塊。

　　對此，經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同進(jìn)行了進(jìn)一步的分析與解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從媒體的報道中，我們可以看到房地產(chǎn)目前在不同地區(qū)呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。一些地方保障房的建設(shè)緩慢，或者是空置，而一二線城市則地王頻出。為什么會呈現(xiàn)出如此不同的態(tài)勢？

　　韓世同：原因可能有所不同，保障房的建設(shè)緩慢或空置可能是由于有些三四線城市的商品房提價也很大，而且保障房可能無利可圖，所以商家們的積極性也不太高。一線城市的土地火爆恐怕還是因?yàn)槎�三四線城市現(xiàn)在的市場比較低迷，開發(fā)商，尤其是大品牌的開發(fā)商資金非常多，所以它們有大量的錢可以投入到一線城市中，它們可能不太愿意把錢投到二三四線城市中去。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對于在一二線城市拿地的這些開發(fā)商來說，花大價錢拿下的地塊目前看起來有點(diǎn)劃不來。不過也有業(yè)內(nèi)人士解釋說，這些地產(chǎn)商現(xiàn)在拿地就是在賭過幾年房地產(chǎn)市場會回暖，房價會大漲甚至?xí)�翻倍。這種豪賭是否太過冒險？房地產(chǎn)是否還會出現(xiàn)房價翻倍的瘋狂漲勢？

　　韓世同：其實(shí)現(xiàn)在一線城市的成交回暖甚至房價上漲，可能都是因?yàn)槭艿搅私迪⒔禍?zhǔn)等政策的刺激，它并不是順應(yīng)市場自然發(fā)展的趨勢。另外，房地產(chǎn)去年趨降，后來央行了采取很多措施，雖然現(xiàn)在一線城市和少數(shù)二線城市在回暖，三四線城市的成交也有所回升，但是仍舊沒有完全恢復(fù)到一個全面上升的格局和態(tài)勢。因此，目前這種豪賭恐怕還是有一定風(fēng)險的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：另一方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在面對的最嚴(yán)峻問題之一就是資金鏈緊張。大型開發(fā)商可能還有機(jī)會豪賭，小型開發(fā)商可能難以為繼。從目前來講，房地產(chǎn)行業(yè)走向何方？開發(fā)商的整合重組是否會成為接下來的一個重要趨勢？

　　韓世同：我認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)形成了一定的趨勢，但它是否會變成長期趨勢還很難說，至少目前是愈演愈烈的。因?yàn)楝F(xiàn)在成交額能達(dá)到千億級規(guī)模的一些開發(fā)企業(yè)融資是非常容易的，一些大型的品牌企業(yè)融資債券還不到4%。中小企業(yè)現(xiàn)在的流動性雖然比較寬松，但是放貸的條件依然沒有放開，它們依然是很高的利率代表。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您對接下來房價的走勢有何見解？

　　韓世同：從長期來看，房地產(chǎn)的走勢一定與人口趨勢的變化有著密切的關(guān)系，但是就近期來看，可能供求之間的關(guān)系還是最重要的影響因素。其實(shí)現(xiàn)在二三四線的需求還是不夠強(qiáng)烈，大家還是愿意到一線城市去購房，一線城市的市場購買力表現(xiàn)還是不錯的，所以開發(fā)企業(yè)的都還是固守著一線城市和部分二線城市。我認(rèn)為房地產(chǎn)不能僅僅靠一線城市，二三四線城市還是要發(fā)展，我們需要制訂一些政策引導(dǎo)人們向二三四線城市回流，從而實(shí)現(xiàn)均衡的發(fā)展。