寬松貨幣推動 恐慌性購房助長

　　瘋狂的樓市還在不停地創(chuàng)造紀(jì)錄。19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月70大中城市宅銷售價格變動情況顯示，8月房價并未在連續(xù)3個月收窄的慣性影響下繼續(xù)下滑，而是反常地出現(xiàn)了大幅度反彈。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在貨幣現(xiàn)象主導(dǎo)下的樓市，高漲的房價只是資金堆積的假象，一旦政策收縮，恐慌性購房恐難以持續(xù)，其風(fēng)險不言而喻。

　　逆襲 房價連續(xù)三月下滑后沖高

　　數(shù)據(jù)顯示，70大中城市8月房價大幅上漲。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，較7月減少12個，上漲的城市有64個，較上月增加13個。同時價格方面，8月環(huán)比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個百分點，最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個百分點。

　　二手住宅價格方面，與7月相比，70大中城市價格下降的有9個，較上月減少2個，上漲城市57個，較上月增加6個。價格變動方面，環(huán)比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個百分點，同時降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，一二三線城市新建住宅和二手住宅漲幅均有所擴(kuò)大。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個，最高漲幅為5.6%。二手住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有30個，漲幅在1%以上的城市有18個，最高漲幅為4.5%。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，在信貸超發(fā)的預(yù)期下，多地出現(xiàn)了恐慌性購房。70大中城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。而此前7月，新建住宅環(huán)比漲幅僅為0.72%，二手住宅僅為0.53%。

　　數(shù)據(jù)顯示，在7月時，房價漲幅超過3%的只有南京、合肥、廈門三個城市，但到了8月，鄭州環(huán)比上漲5.6%、上海環(huán)比上漲5.2%、無錫、合肥分別上漲4.9%、4.8%，福州、南京分別上漲4.3%、4.1%，廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢等13個城市漲幅超過3%。

　　“本輪房價上漲并非市場自發(fā)爆發(fā)，完全是因為政策刺激�！睆埓髠ケ硎荆�2016年截至目前是有史以來中國房地產(chǎn)政策環(huán)境最寬松的時期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例作出調(diào)整放松，強(qiáng)勁地支撐了市場的全面復(fù)蘇。

　　風(fēng)險 “面粉貴過面包”成常態(tài)

　　9月19日，南京開啟了首次網(wǎng)上土地拍賣，其中四幅地塊為商業(yè)用地（G40、G41、G42、G43），僅江寧正方新城地塊為商住用地，但在經(jīng)過182輪競拍后，該地塊達(dá)到了最高限價后，將在9月23日通過搖號的方式確定競得人。

　　南京土地市場網(wǎng)站公布的成交結(jié)果顯示，當(dāng)日網(wǎng)上交易共計5幅地塊，成交5幅地塊，其中1幅商住地塊需進(jìn)行現(xiàn)場搖號后確定競得人，總起始價78.9億元，成交總價123.63億元，溢價44.73億元。

　　為緩解高價地不斷涌現(xiàn)影響，鄭州市也提出，在地價達(dá)到最高限價后，開發(fā)商將由競地價改為競房價。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，40個一二線城市中，一線城市2016年住宅土地樓面價同比2015年上漲了71.3%，二線城市漲幅更是達(dá)到了75.6%。而在樓面價上漲的同時，溢價率更是紛紛刷新歷史紀(jì)錄。一線城市住宅土地平均溢價率達(dá)到了94.51%，二線城市達(dá)到了60.77%。張大偉表示，在熱點城市，普遍出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象。

　　例如，在廈門出臺限購政策前，8月26日廈門集中出讓六幅土地，分別是翔安南部3幅、新圩、集美灌口和同安汀溪各1幅土地。其中，翔安區(qū)04號地塊在舉牌環(huán)節(jié)，有房企不到一分鐘就加價10億元，最終由廈門本土房企融僑地產(chǎn)以42.18億元拍得，合計樓面價38345元/平方米，溢價率140%，打破廈門塵封七年的住宅地塊樓面單價。

　　張大偉認(rèn)為，地王是未來最大的風(fēng)險，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲。如果未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，且一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險可能爆發(fā)。

　　驚嘆 貨幣現(xiàn)象主導(dǎo)樓市

　　對于房價反常的跳漲，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的重要原因是寬松的信貸政策。

　　郭毅指出，央行日前公布的8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月，住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達(dá)4萬億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　“而4萬億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐�！惫�毅認(rèn)為，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達(dá)到階段性低點，“真金白銀”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。需求的爆發(fā)使得今年房價水平持續(xù)處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱之為“貨幣現(xiàn)象”。

　　“除此之外，一線城市以及二線城市當(dāng)中土地供應(yīng)，尤其是住宅用地供應(yīng)的大幅減少，以及由此引發(fā)的價格的飆升，使得未來住宅預(yù)期將進(jìn)入‘量少、價高’的階段，受此影響現(xiàn)售住宅項目價格也出現(xiàn)快速提升，由此拉動了整體房價水平持續(xù)上漲�！惫�毅說。

　　張大偉表示，包括杭州等多個城市的限購和限貸政策，最多只有喊話作用，在當(dāng)下資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價繼續(xù)出現(xiàn)恐慌上漲依然是趨勢。

　　張大偉說，現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個問題只能從三方面來，要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實體，房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線的庫存，銀行對三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策恐慌必須降低，給市場以平穩(wěn)的預(yù)期，增加土地供應(yīng)。

　　同時，張大偉提醒，盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。風(fēng)險正在擴(kuò)張，購房者不要被不理性沖昏頭腦，成為最后一個接盤人。(記者 梁倩)