最近,浙江省義烏市一宗土地的出讓引起義烏樓市震蕩,當地房地產開發(fā)商一片嘩然,剛被中央“去庫存”利好政策刺激下的好心情一下跌至冰點。

　　事由浙江義烏江東路A地塊的掛牌,因涉嫌違法低價“定向出讓”,新城萬博置業(yè)有限公司(以下簡稱“新城萬博”)以樓面均價每平米3178元獲得,與當地同地段每平米10000元至15000元的樓面價格形成巨大價格懸殊。

　　3月17日,記者在浙江省義烏市采訪時,多名受訪者表示,此事疑有幕后黑手暗箱操作,義烏市國土局掛牌評估價10億元與實際估值約25億元相差巨大,掛牌10億元與中標10.09億元事出蹊蹺,江東路街道辦負責資格審查涉嫌違法。

　　一名當地開發(fā)商向記者表示,這個明顯涉嫌違法腐敗、影響市場公平的標應該直接廢掉,重新掛牌。

　　為何義烏當地開發(fā)商有如此強烈反應?涉嫌違規(guī)操作、低價中標的A地塊是否應該廢標?對此,記者進行了深入的調查采訪。

　　超低的掛牌價格

　　江東路A地塊地處浙江省義烏市繁華地段,位于賓王路與江東路交匯處的東南側。

　　2015年8月20日,義烏市國土資源局發(fā)布“義烏市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告【義土掛(2015)10號】”。據公告顯示,“A地塊”為商業(yè)、住宅用地,面積73833平方米,容積率1.5-4.3,掛牌起始價10億元。

　　公告一出,當地許多房地產企業(yè)聞訊紛紛摩拳擦掌、躍躍欲試。因為A地塊具有太高的“性價比”:A地塊掛牌起始價為10億元,而市場估價在25億元左右。

　　據一名房地產商向記者介紹,江東路A地塊位于義烏市中心城區(qū),周邊緊鄰義烏國際商貿城和體育、會展、文化中心,地理位置優(yōu)越,配套相當成熟。

　　據可查證的義烏市房產成交信息顯示,A地塊附近住宅均價約20000元每平米,商業(yè)均價超過40000元每平米。

　　公告激發(fā)了房產開發(fā)商的熱情,當地具有一定實力的房地產企業(yè)如建筑房產、久府房產、萬廈房產、九州房產等踴躍參與。但是,最終他們都被拒之門外。

　　失望之后的房地產企業(yè)事后才發(fā)現:“出讓公告”僅在義烏市國土局網站上發(fā)布,而沒有如往常按慣例在《義烏商報》上發(fā)布；A地塊是“商住捆綁”出讓,而沒有按照商住分開、單獨掛牌的規(guī)定。

　　A地塊被“新城萬博”于2015年9月21日以10.09億元獲得后,經過反復的股權變更,于2015年12月31日辦理了全部股權出質,并通過出質融資15億元,短短三個月,溢價近5億元。

　　“據我們多年的經驗和測算,A地塊保守估值為20億元以上,在此基礎上進行開發(fā),應該還有10億元以上的利潤回報和70000平方米的大型零售商場一座(約15億元固定資產)。當時公告出來時,我們積極籌集資金,現在回過頭來一想,當時我們都被當猴耍了”。一位房地產商無奈地告訴記者。

　　那么,這些房地產企業(yè)又如何被拒之門外的呢?

　　可疑的資格審查

　　據2015年8月20日發(fā)布的“義烏市國土資源局國有建設用地使用權掛牌出讓公告”稱:“中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,均可申請參加�！�

　　但在“資格審查”方面卻明確要求:“報名資格條件先由江東街道辦事處審核,并出具審核意見”。并在“提交申請”的第六條要求中明確:“義烏市江東街道資格審核意見”。

　　正是這個前置條件,使義烏市國土局和江東街道辦事處備受責疑。

　　據義烏市多家房地產負責人向記者透露,A地塊雖然義烏市國土局是出讓人,但沒有江東街道辦事處的審核意見,想參與招標連門都沒有。

　　九州房產的一位黃姓董事在接受記者采訪時說,他受董事會委托去投標,義烏市國土局讓去找江東街道辦事處。但江東街道辦事處以種種理由不讓通過資格審查,企業(yè)也就無法入圍。另有一家東陽宏福置業(yè)的一位金姓負責人則告訴記者,他們企業(yè)去了招投標中心,中心給了招標文件后也是讓找江東街道辦事處,結果也是不符合條件。有些企業(yè)則直接被勸退。

　　這些企業(yè)沒有通過江東街道辦事處資格審查的理由,基本都與“實力不行”、“牌子不硬”、“沒有大型開發(fā)經驗”有關。

　　一位房企業(yè)負責人氣憤地告訴記者:街道辦的工作人員在房產開發(fā)方面沒有經驗、在政策法規(guī)方面沒有經驗,倒是在玩弄權術方面很有“經驗”!我們去的時候不是推就是拖,辦事處根本不辦人事,也不給我們書面審核意見,導致我們無法參與競標。

　　3月17日下午,記者來到浙江省國土廳,一位陳姓調研員告訴記者:對于資格審查,2015年12月16日之后,執(zhí)行的是浙江省人民政府辦公廳關于加強土地出讓管理工作的通知【浙政辦發(fā)(2015)130號】,這個文件明確規(guī)定,“禁止違規(guī)設定競買條件。各地在出讓土地時,不得違規(guī)在土地出讓公告及相關出讓文件中為特定競買人設定以下前置條件”,其中第四條為“要求競買人必須具有特定資質條件或提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)(園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū))、行業(yè)主管部門等的相關準入證明文件”。

　　浙江省國土廳陳姓調研員還告訴記者,浙江省出臺的130號文,是把相關國家法律法規(guī)進行歸納、總結并具體化。在130號文出臺前,也是嚴格按照國家法律法規(guī)執(zhí)行。

　　他說:“在2015年12月16日之前,一直按照國土資源部39號令(《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》)執(zhí)行,所有的掛牌不能設置任何條件,要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)開什么證明等都是不符合規(guī)定的。如果是掛牌的時候有人舉報,我們會把它終止�！�

　　蹊蹺的中標價格

　　據義烏市國土局2015年9月21日的“義烏東江路A地塊出讓結果公示”,新城萬博置業(yè)有限公司以10.09億元的成交價格獲得A地塊的國有建設用地使用權。

　　義烏當地一位房企負責人告訴記者,A地塊的成交價格不合常理。一方面,10億元的起始價,要交5億元的保證金,前期還要經過考察認證、成本核算、籌措資金、準備材料,競價900萬元就放棄競標不合常理；另一方面,誰都能夠估算到A地塊的潛在實際價值,業(yè)內估價在25億元左右,在巨大的利益面前,900萬元不是應該放棄競標的價格；再一方面,入圍的企業(yè)僅有兩家,900萬元就宣布放棄,只能說明這兩家企業(yè)競標技巧過于幼稚,與江東街道辦事處精挑細選的兩家企業(yè)實力完全不符。

　　東陽宏福置業(yè)的負責人告訴記者,投標前我們自己做了估算,競標價在20億元之內我們會拍下來。九州地產黃姓董事則表示,樓面均價在6000元左右我們是可以接受的。

　　“義烏市國土局公布的A地塊出讓結果太蹊蹺了,簡直蹊蹺得讓人哭笑不得。”一位虞姓房地產資深人士在記者面前不停地搖著頭,笑得很無奈,“這是一個讓中標人自己大笑、鄰居逼得跳樓的中標價格�！�

　　記者實地查看了A地塊的一些“鄰居”,并查閱了部分資料,其中:2011年,義烏市文化中心07、08地塊整宗成交價格72.2億元,樓面均價每平方米15000元；2010年,“久府和園”項目地塊整宗成交是39億元,樓面均價每平方米13000元。

　　回過頭來再看A地塊,樓面均價每平方米3178元,面積為73833平方米市場放量,“鄰居”們的銷售價格直線下跌。

　　再看一下義烏市區(qū)房地產價格,雖然近年來有所波動,但多年一直保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。如今,受A地塊低價中標的影響,價格大幅下降。

　　義烏當地的房地產商家怨聲載道,認為江東路A地塊低價中標擾亂了市場秩序,影響了市場公平,要求A地塊廢標的呼聲越來越大。

　　3月17日上午,記者在義烏江東路A地塊現場看到,打樁機、挖掘機已經進入工地開始施工。

　　綜合義烏當地房地產企業(yè)反映的情況,主要反映江東路A地塊涉嫌利益輸送,以10.09億低價中標,還沒開發(fā),就通過股權變更、出質融資,短短三個月溢價近5億元。同時,他們還反映了招標過程中商住捆綁掛牌、低價評估掛牌、沒有經過報紙公示、違規(guī)通過街道辦審查設置人為條件、低價中標等問題,并認為江東路A地塊涉嫌定向出讓、利益輸送、違規(guī)操作,強烈要求廢標。

　　浙江義烏江東路A地塊是否應該廢標?背后究竟有什么內幕?本刊將繼續(xù)予以關注。