一線樓市外溢效應(yīng)，拉升周邊臨區(qū)房價(jià)

　　一線房價(jià)外溢

　　隨著政策利好刺激和央行“放水”，一線城市房價(jià)繼續(xù)上漲，出現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象，而這種情緒正在傳導(dǎo)至一線城市周邊區(qū)域，根據(jù)記者調(diào)查，臨近北京、深圳、上海以及廣州的區(qū)域，房價(jià)近期同樣出現(xiàn)大幅上漲。對(duì)于重點(diǎn)二線城市，房價(jià)同樣出現(xiàn)快速上漲的情形，記者實(shí)地走訪了南京、蘇州市場，對(duì)兩地房價(jià)上漲動(dòng)因做了深入的調(diào)查，城市規(guī)劃變化、土地供應(yīng)不足以及投資客的投資等因素均導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)快速上漲。

　　本報(bào)記者 張曉玲 實(shí)習(xí)記者 楊悅祺 深圳、佛山報(bào)道

　　導(dǎo)讀

　　20%的首付，意味著相當(dāng)于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產(chǎn)商還向買房者提供首付貸、稅費(fèi)貸款多種小額貸款，事實(shí)上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

　　央行大“放水”、20%首付和降低稅費(fèi)刺激之下，2月末，不僅一線樓市量價(jià)齊升，臨近京滬深穗周邊區(qū)域的房價(jià)也搭上了順風(fēng)車，迎來了創(chuàng)紀(jì)錄的暴漲。

　　其中，臨近深圳的惠州大亞灣、東莞，以及臨近北京通州的河北燕郊，是成交、漲幅最明顯的區(qū)域。上個(gè)周末，購房人蜂擁而入那些臨近一線城市的區(qū)域，買入房產(chǎn)。

　　由于2014年9月以來持續(xù)上漲，一線城市房價(jià)快速上漲，貨幣刺激和避險(xiǎn)效應(yīng)下，資金涌向這些大都市的周邊城市，用時(shí)代地產(chǎn)主席岑釗雄的話來說，就是資源更多地向核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈集中，臨近一線城市的區(qū)域房價(jià)上漲是大概率事件。

　　然而，上述臨深、環(huán)京等區(qū)域房價(jià)的詭異爆發(fā)，只是一線城市房價(jià)泡沫的溢出，大部分缺乏實(shí)際的有力的支撐。多位業(yè)內(nèi)人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)者指出，無論是一線城市還是周邊，房價(jià)的過快上漲或意味著風(fēng)險(xiǎn)臨近，泡沫或加速破裂。

　　環(huán)一線樓市量價(jià)齊飛

　　深圳樓市的瘋狂還在繼續(xù)，與此同時(shí)，深圳的周邊城市，如惠州、東莞、中山等地的臨深區(qū)域房價(jià)也跟著深圳一起瘋狂，創(chuàng)下了新高。

　　臨近深圳的東莞鳳崗區(qū)，在2016年1月有1043套新房成交，房價(jià)更達(dá)到峰值17907元/平方米，同比上漲近60%，環(huán)比上漲逾12%。

　　同樣在房價(jià)上出現(xiàn)較大漲幅的還有東莞松山湖。價(jià)格從去年年初的1萬元出頭，到現(xiàn)在均價(jià)已超過1.8萬，松山湖的房價(jià)一直處于東莞的峰頂。

　　根據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2016年1月，該市新房銷售均價(jià)為11350元/平方米，同比上漲約30%，環(huán)比上漲6.3%。

　　而惠州的臨深片區(qū)大亞灣也是大漲，以龍光城為例，龍光城新推的精裝房均價(jià)達(dá)到了15000/平方米，臨湖片區(qū)均價(jià)已經(jīng)破2萬，而其去年12月價(jià)格為12000元/平方米。

　　同片區(qū)的卓越東部蔚藍(lán)海岸四期的均價(jià)從去年年初的5000元左右飆漲至現(xiàn)在的12000元/平方米。片區(qū)其他樓盤漲幅也分別從20%至80%不等。

　　視線移到同樣房價(jià)高企的北京，近年來，北京與廊坊的關(guān)系一直傳言頗多。廊坊的燕郊、大廠、香河、固安等環(huán)京區(qū)域在等待傳說中的相關(guān)利好政策時(shí)，房價(jià)已經(jīng)悄然上漲。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，燕郊樓市已集中成交了16套單價(jià)在2萬元/平方米以上的房源。

　　除了深圳和北京，同為一線城市的上海和廣州周邊樓市也被炒得火熱。臨近上海的昆山豪宅均價(jià)已達(dá)20000元/平方米。

　　在廣佛交界區(qū)域的金沙洲、千燈湖板塊，部分房源價(jià)格已經(jīng)飆到20000元以上/平方米。

　　一線城市房價(jià)泡沫溢出

　　深圳等一線城市的高房價(jià)讓許多居民“累覺不愛”，但購房剛需確實(shí)存在，不少購房者選擇在一線城市周邊區(qū)域置業(yè)。這股熱潮背后，是一線城市溢出的房價(jià)泡沫。

　　家家順地產(chǎn)東莞門店的任明超認(rèn)為，臨京深片區(qū)的火爆樓市首先與國家大政策的“放水”有關(guān)。

　　中央推出降低首付政策后，各地市開展了相關(guān)調(diào)整。2月16日廣州市人行宣布，佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門四城首套房貸首付降為最低20%，一定程度上刺激了深圳客的需求。

　　20%的首付，意味著相當(dāng)于5倍杠桿去買房，很多房屋中介和地產(chǎn)商還向買房者提供首付貸、稅費(fèi)貸款多種小額貸款，事實(shí)上，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這增加了部分之前無力購房的人群入市。

　　另外，任明超指出，深圳高房價(jià)的“擠出”效應(yīng)也是重要原因；深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺也認(rèn)為，深圳房價(jià)暴漲，與臨深片區(qū)的價(jià)差進(jìn)一步加大，剛需溢出加速且不可逆轉(zhuǎn)。

　　“買臨深和買深圳的是兩個(gè)不同的人群，臨深地區(qū)的投資客比例總體比較少，大部分以剛需為主，與北京周邊城市是類似的情況�！比蚊鞒瑢�(duì)記者說。

　　截至目前，一線城市的房價(jià)還在慣性上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份四個(gè)一線城市新建商品房均價(jià)北京同比上漲了11.3%，上海同比上漲了21.4%，廣州同比上漲了10%，深圳上漲最多，52.7%。

　　中指院最新報(bào)告指出，深圳樓市上周（2016年2月22日-2016年2月28日）持續(xù)升溫，成交火爆，深圳商品住宅共成交3163套，環(huán)比上周大幅上漲138%；而新房均價(jià)已突破5萬元/平方米。

　　北京房價(jià)的暴漲似乎正在醞釀。北京亞豪市場總監(jiān)郭毅透露，3月北京27個(gè)計(jì)劃開盤項(xiàng)目中，已經(jīng)有7個(gè)老項(xiàng)目明確開盤定價(jià)，除某海淀神盤之外的6個(gè)項(xiàng)目定價(jià)均比此前有所上漲，漲幅在7%-35%之間。漲幅最高的項(xiàng)目在通州。

　　但是，任明超對(duì)臨深區(qū)域的未來不是特別看好，他認(rèn)為，臨深區(qū)域現(xiàn)在全都是靠房地產(chǎn)支撐起來，未來可能會(huì)形成“睡城”。

　　加杠桿狂歡背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　“當(dāng)前樓市，好像一下子穿越到了2009年�！惫�毅說。

　　上個(gè)周末，多個(gè)城市的現(xiàn)場銷售人員發(fā)現(xiàn)，購房者突然涌現(xiàn)，熱情膨脹。

　　2月26日，央行行長周小川表示，有很多國家個(gè)人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%-50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以銀行系統(tǒng)也覺得個(gè)人住房抵押貸款還是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　這段講話被市場解讀為居民可以繼續(xù)加杠桿，刺激購房者入市。但是周小川也強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權(quán)來決定他們對(duì)不同客戶采取什么樣的政策，靈活性決定貸款利率價(jià)格怎么定，首付比怎么定。

　　從整體上來看，數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房貸已大幅飆升，增長2.5萬億元，占2014年2季度以來房貸總額的70%，占20年來房貸余額總量的近20%；個(gè)人購房貸款增長占信貸余額增長從2014年四季度一路飆升，2015年9月該數(shù)據(jù)為20.96%，2015年12月就大幅飆升至38.46%。

　　而在居民戶中長期貸款比例，從2014年3季度的55%飆升至2014年4季度85%，一直到2015年底期間該數(shù)據(jù)未曾低過76%。也就是說，80%左右的居民借貸都是用于買房了。

　　以房價(jià)暴漲的深圳為例，該市已將購房貸款杠桿用到了極致。人行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，深圳房屋按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)。

　　購房杠桿高還體現(xiàn)在首付中。目前市場中出現(xiàn)了很多首付貸產(chǎn)品，主要由開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。

　　“這些炒房的手段使得樓市信貸安全的閥門輕易就被突破，積累了風(fēng)險(xiǎn)�！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心主任王峰說。

　　多位房地產(chǎn)業(yè)界人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近日發(fā)生在上海的鏈家售房糾紛就是購房金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)敞口的集中體現(xiàn)。

　　對(duì)于樓市出現(xiàn)的“虛火”，深圳已經(jīng)意識(shí)到問題。2月4日，深圳市長許勤在市人大會(huì)議的記者會(huì)上指出，為把房價(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳“正在研究調(diào)控政策”。

　　王峰說，金融部門應(yīng)快速地行動(dòng)起來，從管控風(fēng)險(xiǎn)的角度，實(shí)行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止投機(jī)需求過度利用金融杠桿炒房。

　�。ň庉嫞簭埿牵�