�。ㄔ瓨�(biāo)題：炒風(fēng)洶涌 供需失衡 深圳樓市高燒難退）

　　過(guò)去兩周，一場(chǎng)百年一遇的寒潮席卷華南，但低至零度的氣溫并未能給已經(jīng)火了一整年的深圳樓市帶來(lái)絲毫降溫的跡象。

　　近期多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年1月深圳樓市仍在延續(xù)2015年的飆漲行情，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。

　　究竟是何原因?qū)е律钲跇鞘懈邿�難退？

　　面對(duì)持續(xù)寬松的信貸政策環(huán)境，深圳樓市是否已經(jīng)面臨泡沫的風(fēng)險(xiǎn)？

　　瘋狂漲價(jià)填平洼地

　　1月23日，在距離深圳市中心有半個(gè)小時(shí)車程的深圳關(guān)外坂田吉華路上，坂田區(qū)域的標(biāo)志性樓盤(pán)——信義嘉御山項(xiàng)目第五期舉行了盛大的開(kāi)盤(pán)儀式。盡管超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)格已經(jīng)打破了該區(qū)域的“天花板”，相比其去年9月份3.6萬(wàn)元/平方米的推盤(pán)均價(jià)也漲價(jià)超過(guò)60%，但據(jù)項(xiàng)目方透露的信息，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)仍然有超過(guò)1200多組客戶到場(chǎng)選房，最終當(dāng)期推出的605套房源去化率超過(guò)八成！

　　這樣火爆的場(chǎng)景在過(guò)去兩周的深圳樓市已經(jīng)輪番上演：1月16日，深圳新房市場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)或老項(xiàng)目加推，其中位于深圳觀瀾的合正觀瀾匯實(shí)際推售774套，去化率達(dá)到90%；位于深圳布吉的宇宏健康花城項(xiàng)目加推150套，去化率超過(guò)95%；同在布吉的信義金御半山推售313套，項(xiàng)目方對(duì)外宣稱當(dāng)天銷售約8成；另外一個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)菱NEW公寓，當(dāng)天推售212套，也實(shí)現(xiàn)銷售去化超9成。

　　顯然，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)任何一個(gè)城市都無(wú)法復(fù)制深圳樓市這樣的奇跡。從2015年至今，在深圳樓市，無(wú)論是普宅還是豪宅，無(wú)論是中心地帶還是邊遠(yuǎn)地區(qū)，只要是在深圳范圍內(nèi)的樓市產(chǎn)品，幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標(biāo)簽。官方權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加了58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價(jià)飆漲39.4%，達(dá)到33426元/平方米，成交金額同比也增加了1.3倍，超過(guò)2225億元。

　　這種量?jī)r(jià)齊漲的瘋狂局面進(jìn)入到2016年之后甚至有愈演愈烈之勢(shì)。根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計(jì)信息，上一周（1月18日至1月24日），深圳的新房成交均價(jià)再次創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.44萬(wàn)元/平方米，環(huán)比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房?jī)r(jià)一路看漲的2015年，其全年也只有11天的成交均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，但進(jìn)入2016年1月份，從1日至24日的24天時(shí)間里，中間有5天的均價(jià)都超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。尤其是18日和19日兩天，深圳新房的成交均價(jià)更是超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

　　“最近深圳入市的幾個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格的上漲速度確實(shí)驚人，布吉的宇宏健康花城，16日開(kāi)盤(pán)的均價(jià)是4.4萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)格可以達(dá)到4.7萬(wàn)元/平方米，比前一周開(kāi)盤(pán)的均價(jià)每平方米至少漲了2000元，而坂田的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)三期，2014年9月開(kāi)盤(pán)才賣2.3萬(wàn)元/平方米，受查封影響一年時(shí)間未能開(kāi)售，如今解凍后開(kāi)盤(pán)，直接就從5.3萬(wàn)元/平方米賣起”，一家深圳本土的房企營(yíng)銷人士直言，深圳新房的漲價(jià)邏輯已經(jīng)到了快“看不懂”的地步。

　　瘋狂的市場(chǎng)行情不僅在深圳的新盤(pán)市場(chǎng)上演，在深圳的二手房市場(chǎng)，亢奮的情緒也在不斷蔓延。深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周（1月18日至1月24日），深圳二手房成交套數(shù)也高達(dá)4165套，達(dá)到了2014年以來(lái)的峰值，成交均價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米�！艾F(xiàn)在不買，以后更是買不起，就算借錢(qián)湊首付也要買”，類似的話語(yǔ)已經(jīng)成為這一年來(lái)深圳購(gòu)房剛需族的共同心聲。

　　連續(xù)的暴漲之下，如今的深圳樓市已經(jīng)沒(méi)有了所謂的價(jià)格洼地，遠(yuǎn)離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區(qū)域，如今單價(jià)3萬(wàn)元以下的房子都已經(jīng)絕跡。

　　杠桿風(fēng)險(xiǎn)與供需失衡

　　在行業(yè)人士看來(lái)，此輪深圳樓市瘋狂上漲的行情始于2014年底出臺(tái)的“認(rèn)貸不認(rèn)房”寬松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的進(jìn)一步刺激下，深圳樓市才一步步走到了今天的火爆和瘋狂�！爱�(dāng)前深圳樓市的繁榮是靠寬松的信貸政策堆砌而成，就杠桿程度而言，樓市在購(gòu)房貸款的支持下就天然的要高出股市，一般的首套房貸的杠桿率就達(dá)到了3倍”，深圳中原研究中心經(jīng)理王飛告訴記者。

　　根據(jù)人民銀行深圳中心支行的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年深圳的住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到5300億元，當(dāng)年在住宅成交量和金額均低于北京和上海的大背景下，深圳的住房貸款余額卻超出北京一大截，在全國(guó)僅次于上海，以約全國(guó)百分之一的人口，占了全國(guó)約5%的住房貸款額度。

　　“2015年深圳樓市成交量和成交金額相比2014年增長(zhǎng)更快，年內(nèi)深圳住房貸款破6000億已無(wú)懸念，可以明確地說(shuō)，這一波深圳樓市走牛，是一波徹頭徹尾的‘杠桿牛市’”，深圳樓市評(píng)論人士悅濤認(rèn)為，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，今年更是“杠上加杠”。

　　事實(shí)上，針對(duì)大量投資客和炒家利用杠桿入市的情況，深圳一些金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)在提示風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)本報(bào)記者了解，近期包括工行、中行、建行在內(nèi)的多家深圳國(guó)有銀行，都出臺(tái)了一項(xiàng)有關(guān)收緊房地產(chǎn)中介人員貸款買房的政策。

　　其中中國(guó)銀行要求，從1月25日起，從事中介的人員購(gòu)買二手房時(shí)除原有標(biāo)準(zhǔn)以外，借款人必須在深圳連續(xù)繳滿36個(gè)月的社保，且需同時(shí)申請(qǐng)公積金組合貸款；而建行要求，從事中介人員買房首付需增加至四成，配偶一方為中介者也按此執(zhí)行。傳言，此舉正是為了打擊掌握市場(chǎng)信息優(yōu)勢(shì)的中介人員借機(jī)炒房的行為，以降低高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，深圳房?jī)r(jià)水漲船高，除了有部分投資客的推波助瀾外，也與深圳樓市失衡的供求關(guān)系緊密相關(guān)。在國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市都在為樓市去庫(kù)存而擔(dān)憂時(shí)，深圳這座年輕的城市卻一直在為房子不夠賣而發(fā)愁。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2015年深圳批準(zhǔn)預(yù)售的住宅面積僅為674.77萬(wàn)平方米，而當(dāng)年全市的銷售面積就已經(jīng)達(dá)到了665.89萬(wàn)平方米，供求比為1：0.99，基本沒(méi)有新增的庫(kù)存，即使在過(guò)去五年，深圳的住房供應(yīng)也處于一個(gè)相對(duì)緊缺的狀態(tài)：從2010年到2014年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求比例分別只有1：0.82、1：0.69、1：0.75、1：0.8和1：0.69。

　　“一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理庫(kù)存周期應(yīng)該是8~10個(gè)月，但截至2015年12月31日，深圳樓市庫(kù)存量?jī)H為4104559平方米/37566套，按照2014~2015年的月平均銷售速度來(lái)看，這個(gè)存量7~8個(gè)月即可售完，深圳樓市完全沒(méi)有去庫(kù)存的壓力”，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心研究員吳上錦告訴本報(bào)記者，由于深圳土地資源緊張，供應(yīng)緊缺一直是深圳樓市面臨的巨大難題，2016年深圳樓市的供應(yīng)量預(yù)計(jì)約在800萬(wàn)平方米左右，供應(yīng)量趨緊仍然會(huì)是2016年深圳樓市的主基調(diào)。

　　在吳上錦看來(lái)，深圳的新房市場(chǎng)與土地市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度極高�！�2015年，深圳房?jī)r(jià)的超高漲幅吸引了全國(guó)各地房企來(lái)深圳搶占市場(chǎng)，但2015年全年深圳僅出讓了4塊居住用地，這引得大批房企搶奪圍觀，其中尖崗山地塊以8萬(wàn)元的樓面地價(jià)成為地王新貴，創(chuàng)下了深圳建市以來(lái)的新高。”

　　值得一提的是，地王并非深圳房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因：至少2015年深圳出讓的4塊居住用地，平均下來(lái)樓面地價(jià)也只有19155元/平方米，同比還下跌了23.7%。問(wèn)題的關(guān)鍵在于：由于新增土地有限，近年來(lái)深圳樓市更多地是依賴于城市更新用地，雖然城市大量舊改項(xiàng)目的入市緩解了供應(yīng)緊缺的問(wèn)題，但由于舊改成本高昂，最終導(dǎo)致深圳大量舊改項(xiàng)目入市時(shí)就背負(fù)著不菲的成本。

　　以2015年年初中海地產(chǎn)拿下的深圳鹿丹村舊改項(xiàng)目為例，當(dāng)時(shí)中海拿下該項(xiàng)目土地的成本樓面價(jià)約為22000元/平方米，但需要配建14.4萬(wàn)平方米的回遷房，算上回遷房的建造成本后，按可售面積計(jì)算，該項(xiàng)目的實(shí)際樓面地價(jià)其實(shí)已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米。

　　2015年12月26日，當(dāng)中海在該地塊上開(kāi)發(fā)的豪宅項(xiàng)目“中海天鉆”開(kāi)盤(pán)時(shí)，其均價(jià)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，不僅成為深圳頂豪市場(chǎng)的標(biāo)桿，也成功拉高了該區(qū)域的平均房?jī)r(jià)。

　　在王飛看來(lái)，雖然今年的政策環(huán)境仍會(huì)相對(duì)寬松，但深圳如此高的房?jī)r(jià)和漲幅很難持續(xù)，原因在于目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了大部分剛性需求的承受能力，“很多購(gòu)房者都在大幅透支著未來(lái)，在GDP增速創(chuàng)25年新低，股市持續(xù)下跌，全球經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，購(gòu)房者需警惕未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”，王飛表示。

　　這與深圳官方的聲音并不完全一致。近日深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在接受媒體采訪時(shí)公開(kāi)表示：“作為2015年領(lǐng)漲全國(guó)的深圳，在持續(xù)的大幅上漲后，增速有望放緩，但受制于供需矛盾緊張等主要因素影響，深圳2016年房?jī)r(jià)或?qū)⑦�有10%左右的漲幅。”