驚懼樓市寒意　投資客拋房疾走

　　張昊　張敏

　　投資客曾是樓市勃興時(shí)最為活躍的一個(gè)群體,而在市場(chǎng)陷入低迷時(shí),他們也最先感受到寒意。近期,全國(guó)多個(gè)地區(qū)房屋成交低迷,樓市資金不斷撤出。而號(hào)稱“炒房”技術(shù)發(fā)源地的深圳,則出現(xiàn)投資者集中拋盤(pán)現(xiàn)象。

　　分析人士指出,經(jīng)過(guò)多年來(lái)的快速擴(kuò)張后,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期,房?jī)r(jià)漲幅放緩,甚至出現(xiàn)下跌。因此,未來(lái)投資客拋盤(pán)的現(xiàn)象將有所增多,而在集中拋盤(pán)之后,投資客將可能逐漸淡出市場(chǎng)。

　　深圳現(xiàn)大單拋售

　　33套,88套,150套……近期大宗拋售房源的案例在深圳頻頻出現(xiàn)。這些二手房源多由投資公司持有,大手筆拋售之前,投資公司會(huì)像正規(guī)的房地產(chǎn)公司那樣,對(duì)二手房源進(jìn)行“包裝”。這些突然涌入市場(chǎng)的二手房來(lái)源五花八門(mén),有幾年前從舊改的村民手中收購(gòu)的一手新房,也有去年剛剛從另一個(gè)法人業(yè)主手中接手的員工宿舍。有的二手房剛剛?cè)胧芯捅粨屬?gòu)一空,也有的房源少人問(wèn)津。

　　最近的一個(gè)案例是,位于深圳龍華的錦繡御園4月末突然出現(xiàn)150套二手房源集中銷(xiāo)售。這一項(xiàng)目為城中村舊改項(xiàng)目,一期于2009年竣工,這批房源就是與2009年時(shí)被一家投資公司一筆買(mǎi)斷。

　　房產(chǎn)中介介紹,投資公司接手這筆房源的成本是每平米1.7萬(wàn)元,如今參照周邊項(xiàng)目的售價(jià)是每平米2.3萬(wàn)元。

　　某深圳業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,2009年錦繡御園開(kāi)售之時(shí),這一片區(qū)還相對(duì)偏僻,銷(xiāo)售狀況并不理想,加之開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限,當(dāng)時(shí)急需加快去化加快資金周轉(zhuǎn),因此這批房源的成本可能更低。如今這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市的另一個(gè)原因很可能是,從購(gòu)入至今已經(jīng)滿5年,過(guò)戶交易的稅費(fèi)成本已經(jīng)顯著降低。房產(chǎn)中介介紹,這150套房源的銷(xiāo)售情況還算順利。

　　而另一批大筆拋售則沒(méi)有錦繡御園這般順利。位于福田區(qū)的一棟建成于上世紀(jì)90年代的乙級(jí)寫(xiě)字樓,近期出現(xiàn)了33套集中拋售的房源,房源的業(yè)主同樣是一家投資公司。雖然這一項(xiàng)目的位置要好于錦繡御園,但是由于房屋較舊,戶型不夠方正,加之每平米3.5萬(wàn)元的高價(jià),導(dǎo)致這批房源的銷(xiāo)售并不順利。

　　知情人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露,這批房源原本是另一家公司的員工宿舍,2013年集中轉(zhuǎn)讓給一家投資公司。原業(yè)主認(rèn)為這批房源未來(lái)的升值空間有限,因此按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是出乎深圳地產(chǎn)人士意外的是,這批房源轉(zhuǎn)手不到一年即再次被推入市場(chǎng)。

　　今年3月,位于深圳羅湖區(qū)一個(gè)住宅小區(qū)也出現(xiàn)了88套房源集中拋售的情況。由于擁有羅湖外國(guó)語(yǔ)中學(xué)的學(xué)位,這批房源在一天之內(nèi)就被搶購(gòu)一空。這批房源同樣出自投資公司之手。

　　轉(zhuǎn)變思路的炒家

　　頻頻出手拋售房源的投資公司們是何許背景?某深圳房地產(chǎn)人士介紹,活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中,確實(shí)有專業(yè)投資房地產(chǎn)的“炒房公司”。由于近年來(lái)深圳嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu),注冊(cè)公司又不需要很高的成本,用法人身份購(gòu)買(mǎi)住宅的專業(yè)炒房客大有人在。

　　這些公司的股東結(jié)構(gòu)各式各樣,有一人股東,也有多個(gè)炒房客聯(lián)合投資的�！白疃嗟某捶抗�司有十幾名員工,他們對(duì)于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為了解,與開(kāi)發(fā)商、銀行、房產(chǎn)中介的關(guān)系也比較密切,他們是深圳炒房客中的‘戰(zhàn)斗機(jī)’。”

　　投資公司的集中拋售是否意味著他們先知先覺(jué),深圳樓市拐點(diǎn)將至?有些深圳地產(chǎn)人士表示,買(mǎi)入賣(mài)出是正常的投資行為。然而更多的深圳地產(chǎn)人士認(rèn)為,近期深圳房?jī)r(jià)漲幅空間并不大,如果購(gòu)入不久就集中進(jìn)行拋售,這明顯是看空市場(chǎng)的“割肉”行為。

　　不唯深圳,近期多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)降價(jià)出售現(xiàn)象。其中,在經(jīng)過(guò)此前的“副中心”熱潮之后,北京周邊的燕郊、固安等地,二手房掛牌量明顯增加,且價(jià)格有所松動(dòng)。有中介機(jī)構(gòu)表示,不少掛牌房源空置數(shù)年,顯然是投資客所為。

　　炒房客是中國(guó)樓市最神秘的一個(gè)群體。在每一輪市場(chǎng)爆發(fā)期,幾乎都可見(jiàn)到炒房客的大手筆動(dòng)作。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張較快,房?jī)r(jià)多年維持漲勢(shì),因此在大量吃進(jìn)的同時(shí),甚少見(jiàn)到炒房客集中拋盤(pán)的行動(dòng)。

　　2011年,限購(gòu)等政策出臺(tái),熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求不斷被擠出,曾被津津樂(lè)道的投資客也逐漸淡出市場(chǎng)。分析人士指出,2011年之后,由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企,一些炒房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市,并陸續(xù)將此前的房源出手。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡,拋房行為可能會(huì)更多地出現(xiàn)。深圳中原地產(chǎn)稱,在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng),各種不利因素依舊在不斷發(fā)酵,看空情緒增加。業(yè)主信心動(dòng)搖,議價(jià)空間有所增大,對(duì)價(jià)格預(yù)期影響作用逐漸顯現(xiàn),預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)在所難免。

　　分析人士稱,經(jīng)過(guò)多年快速擴(kuò)張,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期。一些供應(yīng)過(guò)剩、透支利好的區(qū)域房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。加之抑制投機(jī)政策的常態(tài)化,在集中拋盤(pán)之后,投資客將可能淡出市場(chǎng)。