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“禁墅令”出臺 高端項目借機熱銷
2012-07-06 07:20 來源：經(jīng)濟參考報我要評論
日前，國土資源部聯(lián)合國家發(fā)展改革委下發(fā)通知，首次明確“住宅項目容積率不得低于1 .0”。業(yè)界分析認為，這是從操作層面上進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”之外。但《經(jīng)濟參考報》記者發(fā)現(xiàn)，通知下發(fā)后，各地高檔住宅項目反而借機熱銷，部分項目甚至出現(xiàn)微漲之勢。
“住宅容積率不得低于1.0”
6月中旬，兩部委聯(lián)合印發(fā)通知《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》。與同時廢止的2006年目錄和2009年增補目錄相比，新的限制、禁止用地項目目錄增加了“住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)”的限定。
這與國土資源部近兩年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應管理，對用地容積率控制標準作出的限定保持一致。業(yè)界普遍認為，通過明確住宅項目容積率的限定，可以從操作層面上進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外。因此，業(yè)內(nèi)將新版的“禁止用地目錄”形象的稱為“禁墅令”。
據(jù)國土部介紹，發(fā)布實施新的限制、禁止用地項目目錄，是產(chǎn)業(yè)結構政策和宏觀調(diào)控政策在土地供應政策上的體現(xiàn)。事實上，自2003年以來，國土部已經(jīng)多次重申“嚴禁批別墅用地”。在每次例行的土地違法違規(guī)用地行為整治行動中，“別墅類項目用地”與“高爾夫項目用地”一直處于嚴查之列。
據(jù)北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉介紹，別墅的容積率沒有固定限制，一般定義在0 .2-1之間皆可，和此前叫停別墅用地的政策不同的是，此次首次明確了“低于1 .0的容積率”，為地方政府批地和審批規(guī)劃中提供了一個確切的標準。
資料顯示，自2006年開始全國國土部門即對土地供應有保有壓，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
而另一方面，業(yè)內(nèi)普遍認為，“ 目 前 入 市 的 新 別 墅 用 地 大 都 是2003年以前立項”，而2004年之后取得的城市郊區(qū)地塊已經(jīng)難以獲得低密度的別墅用地批文。由于別墅售價較高而帶來的豐厚利潤，各大開發(fā)商趨之若鶩。華遠、合生創(chuàng)展、保利等開發(fā)商名下均有高檔住宅開發(fā)項目。
高端項目依然熱銷
根據(jù)麗茲行市場研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止到6月24日，北京地區(qū)2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月數(shù)據(jù)。其中保利望京苑、冠城四季家園、依山庭苑等前半月單樓盤成交量均在50套以上。同期高端存量住宅成交量突破127套，同比上漲15.88%。
記者在端午節(jié)期間走訪發(fā)現(xiàn)，由于高端新建商品房市場多為期房銷售，周期相比存量房市場縮短幅度更為明顯。許多購房者在看房當天即選擇成交，例如以“北京稀有低密度豪宅”作為營銷口號的西山壹號院樓盤，總價上千萬的房產(chǎn)當天看房當天成交的情況占比甚至過半。
而在“禁墅令”下發(fā)的當周，據(jù)麗茲行所監(jiān)測的北京市內(nèi)豪宅項目中，有成交記錄的31個樓盤共成交豪宅223套，合計簽約面積3266平方米，環(huán)比上漲0.39%。當周別墅產(chǎn)品9個豪宅項目共成交16套，合計簽約面積4519平方米，成交面積環(huán)比上漲7.52%。
在目前市場漸漸好轉的情況下，熱銷的項目從前期的剛需樓盤慢慢向中高端，甚至豪宅方向擴展。整個6月份，北京入市的33個新盤當中有一半是高端項目。麗茲行市場研究中心鄭海燕告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“這樣的集體行動是較為罕見的”。
鄭海燕分析稱，高端住宅市場無論新房還是二手房，由于資源的稀缺性，新開發(fā)資源有限，基本是“賣一套少一套”。另外由于“市場進一步的回暖，必然帶來業(yè)主或開發(fā)商心理的膨脹。”
資料顯示，整個上半年，北京市 高 端 住 宅 市 場 明 顯 異 于 普 通 住宅 ， 在 成 交 量 和 價 格 方 面 均 保 持“火熱”狀態(tài)。從搜房網(wǎng)6月26日發(fā)布的《2012年1-6月北京商品住宅銷售金額排行榜》可以明顯看出，銷售金額排行前10的項目中，每平方米均價在3萬元以上的項目就占去7席。
“禁墅令”存在規(guī)避空間
在本次“禁墅令”下發(fā)之前，業(yè)內(nèi)就“高端住宅項目是否應該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔心高端樓盤房價上漲會引起普通商品房的跟漲。而另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價對于普通購房者來說沒有太大意義，而高端樓盤在交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅收則十分可觀。
據(jù)測算，一套高端房產(chǎn)在二手買賣過程所帶來的稅收可以達到普通商品房的5至10倍甚至更高。而限購后成交量大幅下滑，一年下來僅高端二手房的交易稅收就減少近十億。當前采用的一些辦法是通過土地增值稅等辦法來對部分高端樓盤區(qū)別對待。
由于別墅類房地產(chǎn)并非首次進入禁止用地目錄，在之前的《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》通知中，已經(jīng)禁止出讓別墅類地塊。張大偉告訴記者，“2006年之后，各地依然有別墅地塊供應，可見土地市場的政策執(zhí)行并不到位，即使本政策再次公布，實際還需要看執(zhí)行效果�！�
另外，對于很多容積率高于1的地塊，開發(fā)商往往采取拆分容積率的辦法。張大偉告訴記者，“用少數(shù)洋房搭配建設別墅，同樣可以規(guī)避這一政策，所以本政策的執(zhí)行效果對市場預計影響不大。甚至本政策出臺，可能被目前在售的部分別墅項目用作宣傳稀缺性的依據(jù)，實際對市場影響并不完全積極�！�
編輯：任芳
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