【導(dǎo)讀】武漢龍陽1號小區(qū)，從交房至今，臨時停車費一直按24小時內(nèi)10元封頂收取，大部分業(yè)主因擔(dān)心停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。今年10月底，開發(fā)商突然將停車費漲到每小時3元，全天45元封頂，月租價每月600元，與此同時，還突然減少臨時停車位數(shù)量，并擺放障礙物。車位緊張停車不便，業(yè)主不滿，認為開發(fā)商是為強賣車位。開發(fā)商則說，此舉是為保障已購車位業(yè)主的權(quán)益。本期《天天315》聚焦：小區(qū)停車費，開發(fā)商憑什么說漲就漲？

　　央廣網(wǎng)北京12月15日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，武漢龍陽1號小區(qū)，從交房至今，臨時停車費一直按24小時內(nèi)10元封頂收取，大部分業(yè)主因擔(dān)心停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。業(yè)主李先生（化名）告訴記者，入住后他曾想要購買車位，但發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商宣稱是賣車位，可是和業(yè)主簽訂的卻是有償使用協(xié)議書，不是正規(guī)的車位買賣合同，也就是說，不是買賣而是長期租賃，而且這份協(xié)議中暗藏風(fēng)險，所以大部分業(yè)主都沒有購買。

　　李先生告訴記者：“17萬一個車位，我們不知道這個車位能不能辦到產(chǎn)權(quán)證、使用許可證，我們還擔(dān)心以后開發(fā)商會單方面解除合同，沒有任何保障，所以很多業(yè)主對購買車位還是很忌諱，就很反感，不想去買他這個車位�！�

　　小區(qū)不能月租，年租車位，所以大部分業(yè)主都選擇臨時停車，按時交納臨時停車費。今年10月底，武漢龍陽1號小區(qū)開發(fā)商武漢世紀(jì)龍陽置業(yè)有限公司，聯(lián)合小區(qū)物業(yè)港聯(lián)物業(yè)(武漢)有限公司突然在小區(qū)內(nèi)發(fā)布一份公告稱要將臨時停車費漲到每小時3元，24小時45元封頂，還稱可以辦年卡，地下一層每月600元，地下二層每月500元，不論是地下一層還是二層，都是還要每月向物業(yè)公司支付96元的管理費。李先生說：“這個費用太高了，我們周邊的小區(qū)一般就是200元左右。”

　　與此同時，公告還稱，地下一層僅對已購車位業(yè)主開放，只有地下二層供臨時停車使用，還限制選擇臨時停車的業(yè)主只能從4號通道進出地下二層。公告貼出的同時，業(yè)主們注意到，之前安全通暢的出入通道已經(jīng)無法通行，開發(fā)商和物業(yè)已經(jīng)在通道中擺放了障礙物，除此之外，業(yè)主們還驚訝發(fā)現(xiàn)，地下二層的近300個臨時停車位上，也擺放有障礙物。

　　業(yè)主介紹：“以前我們負一層和負二層中間有3到4個通道，車輛分流通行進入負二層，這樣很方便�，F(xiàn)在讓我們只能從4號門走，可是4號門進負二層的通道地勢很險惡，它有急彎的地方，還不能兩輛車同時交錯，只能一個方向通行，每個人都會堵在這里，進不能進，出不能出。哪怕進去了也不一定有車位給你停，因為負二層原本有390多個車位的，開發(fā)商把接近300個車位用地磚把它設(shè)置障礙，就沒法在那里停，設(shè)置障礙以后就變成接近90個左右。”

　　業(yè)主們介紹，武漢龍陽1號小區(qū)共有3200戶，地下車庫負一樓設(shè)有1218個車位，負二樓人防工程設(shè)有396個車位，這些車位的使用和管理截止2017年11月30日，一直是除已售賣的車位外其他車位都做為臨時停車使用�，F(xiàn)在停車位數(shù)量等于是減少了四分之三。

　　車位緊張停車不便，開發(fā)商及物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系急劇惡化，有業(yè)主介紹，每天從早到晚，地下車庫門口爭吵聲不斷。業(yè)主們認為開發(fā)商是為強賣車位，開發(fā)商則解釋，此舉是為保障已購車位業(yè)主的權(quán)益。

　　有業(yè)主說：“開發(fā)商解釋是說因為一些沒有購買車位的業(yè)主和沒有辦理年卡的業(yè)主的車輛停在負一層，影響了購買車位和購買年卡的業(yè)主的車輛通行、停放，擾亂里面的秩序，他們才會這樣做。但是他沒有解釋負二層為什么要把這些車位設(shè)置障礙。根據(jù)我們以往經(jīng)驗，開發(fā)商這樣做是想把車位強賣出去。因為之前一個月在小區(qū)里面發(fā)布了廣告，讓大家購買車位�！�

　　業(yè)主不滿，要求開發(fā)商和物業(yè)比照周邊小區(qū)地下車位定價，對本小區(qū)地下車位價格重新調(diào)整，并且恢復(fù)地下車庫多個安全通暢的出入通道。開發(fā)商和物業(yè)對這些訴求置之不理，業(yè)主們只能向所屬社區(qū)、房地局、物價局等部門反映相關(guān)問題，之后在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，今年11月13日開發(fā)商又公示一份《補充公告》,公告稱，臨時停車收費調(diào)整為武漢市政府2004年制定的指導(dǎo)價為10元/天。

　　業(yè)主介紹：“反映之后，相關(guān)部門引起重視，可能是約談了開發(fā)商，覺得它這個不合理，然后也違背了我們之前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，違背了這些內(nèi)容，可能開發(fā)商基于政府部門的壓力，然后就把這一條改變了�！�

　　補充公告發(fā)布后，臨時停車費是降了，但其他問題沒有解決，后來開發(fā)商還又在原本安排臨停車輛的負二層人防車位處安裝限停地樁，原本不多的396個人防車位僅預(yù)留了63個用來臨時停車。12月13號小區(qū)內(nèi)開始執(zhí)行“停車新規(guī)”。選擇臨時停車的業(yè)主們只能從4號通道進出地下二層停車，進出都需要很長時間；之前安全通暢的出入通道還是無法通行，通道中仍舊擺放著障礙物；地下二層可使用的臨時停車位很少。業(yè)主們希望這些問題也能在近期盡快得到解決。

　　李先生說：“負一層要我們要自由通行，然后負二層的車位把障礙取消，方便業(yè)主停車。負二層有很大的安全隱患，首先是消防隱患，第一層和第二層的通道都讓障礙物給隔離了，進負二層只有一個通道，還只能單向行駛，存在消防隱患、安全隱患。再就是這個年卡的費用，我們希望它參照周邊小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)來施行�！�

　　業(yè)主們向記者提供了視頻、公告圖片等證據(jù)資料。核對證據(jù)資料后，記者進一步向武漢龍陽1號小區(qū)開發(fā)商武漢世紀(jì)龍陽置業(yè)有限公司核實關(guān)于單方面調(diào)價原因、限定臨時停車出入通道原因及減少停車位原因等問題。

　　一位工作人員表示：“具體漲價的原因我不清楚。停車位是有，他們不愿意過去停。他們以前都是圖方便，有些人沒有買車位的都停在地下一層，有很多亂停，把別人有車位的業(yè)主的位置占了，那就影響到別人了�！�

　　這位工作人員記錄了記者的問題，并答復(fù)，稍后聯(lián)系相關(guān)部門的負責(zé)人，書面答復(fù)相關(guān)問題。但后來沒有再聯(lián)系記者。《天天315》節(jié)目會繼續(xù)關(guān)注并且報道事件進展。

　　小區(qū)停車費，開發(fā)商有權(quán)單方面調(diào)價嗎？開發(fā)商宣稱是賣車位，但其實是長期租賃，對業(yè)主來說，買這樣的車位存在哪些風(fēng)險？針對這個案例涉及的相關(guān)問題，北京中聞律師事務(wù)所律師李斌、業(yè)主維權(quán)專家陳鳳山做出了分析點評。

　　經(jīng)濟之聲：小區(qū)停車位開發(fā)商有權(quán)單方面調(diào)價嗎？

　　陳鳳山：“關(guān)于小區(qū)停車位調(diào)價的問題，現(xiàn)在不同的權(quán)利主體之間存在不同的理解。業(yè)主們通常認為開發(fā)商無權(quán)單方調(diào)價，而開發(fā)商基本上都認為自己有權(quán)單方面調(diào)價。我個人認為開發(fā)商無權(quán)單方調(diào)價，這里面涉及的問題：第一個是車位的產(chǎn)權(quán)歸屬，第二個是車位的管理權(quán)歸屬，第三是在現(xiàn)行的法律框架下，如何理解停車費的漲價。在管理權(quán)上來說，如果沒有業(yè)委會的情況下，基本上是開發(fā)商委托物業(yè)公司管理，這個時候業(yè)主的話語權(quán)是很弱的。從這個小區(qū)來看，現(xiàn)在就是這種情況�，F(xiàn)在是負二層的人防車位產(chǎn)生了巨大的爭議。武漢市的相關(guān)管理條例規(guī)定，小區(qū)里邊其他場地其他場地設(shè)置車位的，它的收費管理由業(yè)主大會或業(yè)主共同決定。那么，這個人防車位是否屬于其他場地設(shè)施車位，現(xiàn)在有爭議。但是這個條例第二十六條第八款有個規(guī)定，就是由業(yè)主大會決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。我認為停車收費應(yīng)當(dāng)屬于這個條款所規(guī)定的內(nèi)容。從另外一個角度上來說，根據(jù)咱們國家合同法第七十九條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致可以變更合同。那么在小區(qū)入住的時候，業(yè)主跟開發(fā)商之間，無論是在物業(yè)管理的前期合同當(dāng)中，還是小區(qū)的臨時規(guī)范當(dāng)中，對于停車都應(yīng)該有所規(guī)定。如果開發(fā)商單方調(diào)價，實際上是一種變更合同的行為。這種變更合同行為要雙方自覺自愿，不能夠任何一方采取脅迫或強制的方式來實施�，F(xiàn)在開發(fā)商或者物業(yè)公司采用這種方式，實際上已經(jīng)是強制在變更合同。某種意義上來說，這種變更是違法的。”

　　李斌：“如果業(yè)主和開發(fā)商之間就停車費有過明確的合同約定，那開發(fā)商是沒有權(quán)利單方改變收費標(biāo)準(zhǔn)的，雙方應(yīng)該就調(diào)整停車費的標(biāo)準(zhǔn)重新協(xié)商一致，就價格方面達成新的一個意思表示，這樣才可以。所以開發(fā)商和業(yè)主之間的合同到底有沒有明確的期限，有沒有明確約定停車費的標(biāo)準(zhǔn)這個非常重要的基礎(chǔ)事實？如果期限到期了，要重新就停車費的標(biāo)準(zhǔn)進行協(xié)商了，但是市場調(diào)節(jié)價并不受政府的直接約束，但問題在于即便如此，開發(fā)商作為出租人，其調(diào)價行為也必須符合市場，不能明顯高于市場的租金標(biāo)準(zhǔn)。”

　　經(jīng)濟之聲：大部分業(yè)主因擔(dān)心停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)沒有保障而一直選擇臨時停車不買車位。業(yè)主們主要擔(dān)心，開發(fā)商宣稱是賣車位，但和業(yè)主簽訂的卻是有償使用協(xié)議書，而且這份協(xié)議中暗藏風(fēng)險。

　　什么風(fēng)險呢？業(yè)主們介紹他們注意到《有償使用協(xié)議書》中有這樣一個條款：如因非甲方故意的原因?qū)е卤緟f(xié)議終止或解除的，甲、乙雙方同意按乙方已實際使用的期限結(jié)算有償使用費,結(jié)算后十五日內(nèi)甲方無息退還未到期部分的有償使用費。除本協(xié)議另有約定外,雙方不再承擔(dān)其他責(zé)任。業(yè)主們認為這句非甲方故意的原因，說的很含糊，擔(dān)心甲方有權(quán)隨時終止和解除協(xié)議。

　　開發(fā)商持有預(yù)售許可證的車位，是也能租也能賣的對吧，現(xiàn)在對業(yè)主宣稱是賣車位，但其實是長期租賃，以租代售小區(qū)內(nèi)停車位，不簽買賣合同，簽這種協(xié)議，協(xié)議中還存在這種條款，對業(yè)主來說，買這樣的車位存在哪些風(fēng)險？

　　李斌：“我們首先要判斷這個地下車位的權(quán)屬和性質(zhì)，如果是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的停車的車位，而開發(fā)商是能夠取得獨立所有權(quán)的，從這個意義上說，它的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商，開發(fā)商就有權(quán)利選擇以租或者賣或者贈的方式處分給業(yè)主，以滿足業(yè)主的優(yōu)先需要。問題在于如果是買賣，建設(shè)用地使用權(quán)的最長期限是70年，如果是租賃，租賃合同的最長期限是20年。那業(yè)主當(dāng)然有一個擔(dān)心，如果你真的是產(chǎn)權(quán)人，能夠辦下產(chǎn)權(quán)證，那你要選擇買賣，但是你實際又是租賃，這就意味著我沒有辦法成為車位的產(chǎn)權(quán)人，我拿不到70年的用益物權(quán)，就是建設(shè)用地使用權(quán)，租賃只有20年的有效期，那我會擔(dān)心20年期限屆滿之后你還會不會租給我，你還會不會按照一樣的價格租給我，這里面可能會有很大的不確定性。同時，合同當(dāng)中約定了非因甲方的原因故意造成的合同解除，那我就不承擔(dān)任何違約責(zé)任，這也充滿一種不確定性。我們通常理解合同上的違約責(zé)任是一種嚴格責(zé)任，不考慮你是否有過錯，只要你沒有按照約定履行合同義務(wù)，你就構(gòu)成違約了，你要承擔(dān)我的損失賠償責(zé)任。但問題在于這樣的條款對于買方來說，他就認為是不確定的。什么叫開發(fā)商故意？如果是其他第三方的原因造成了你違約，你難道也對我不承擔(dān)責(zé)任嗎？那我這20年的租賃期限的合同到底還有沒有一個確定的預(yù)期？所以這些擔(dān)心都是有一定合理性的。但有一點需要明確，開發(fā)商是有權(quán)利選擇租或者賣的方式進行處分車位和車庫的使用權(quán)的，但問題在于如果你告知是賣的，那就應(yīng)該簽買賣合同，如果是租，那你就要簽租賃合同，這兩個是不能夠相提并論，混為一談的。但要是提使用權(quán)有償使用的協(xié)議，這種情況下很顯然是個租賃合同。租賃合同在20年之內(nèi)，雙方是不能夠隨便解除合同的，除非有法定的解除事由。但是合同約定了這樣一個違約責(zé)任免除的條款，買方就有很多擔(dān)心在里面，所以這些擔(dān)心也是有一定合理性的�！�

　　經(jīng)濟之聲：為什么有些小區(qū)開發(fā)商樂于長期租賃，而不出售車位？有業(yè)主認為開發(fā)商要出售車位并辦理產(chǎn)權(quán)證，需要繳納一筆房屋維修基金，開發(fā)商是為不交這筆錢的同時還能賣車位。這樣租售車位的做法是否侵犯到小區(qū)業(yè)主的權(quán)益？

　　陳鳳山：“開發(fā)商選擇長期租賃而不是出售車位，實際上是為了保證它的利益，一方面它可以把它當(dāng)作一種長期的固定資產(chǎn)，它用來作抵押，同時它在早期如果進行銷售的話，它的回款是一次性的，同時它的收益是固定的有限的，如果長期出租，一方面他的對小區(qū)的車位還保持控制權(quán)、所有權(quán)，它可以通過這種控制權(quán)，隨時找一個理由去提高這種停車費或者叫租賃費，然后去變更這個合同，用剛才李斌律師說的這種合法或者甚至于一些非法的手段，找出一些業(yè)主的過錯。那么這樣的話，對于小區(qū)的業(yè)主來說購買這樣的車位是有風(fēng)險的。另外像剛才您講到有的小區(qū)開發(fā)商如果要出售車位的話，需要繳納一筆維修基金，這個也實際上是開發(fā)商為了避免自己的額外支出所形成的一種行業(yè)的慣例，就是大多數(shù)的開發(fā)商都會有這種以租代售的這種行為�，F(xiàn)在有些正在通過立法的方式制止，但是能否真正的制止開發(fā)商這種行為，很難說，這是我的觀點�！�

　　李斌：“我認為這很正常，因為市場主體追求合理的利潤，這是無可厚非、天經(jīng)地義的，它只要不侵害別人的權(quán)益，這種追逐都是正當(dāng)?shù)摹５�如果車位的所有�?quán)是開發(fā)商的，那開發(fā)商就有一種交易的選擇權(quán)，我可以選擇一次性的賣給你，把產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也可以選擇用租賃的方式把使用權(quán)有償?shù)慕唤o業(yè)主使用，也可以通過附贈的方式無償?shù)馁浻铇I(yè)主產(chǎn)權(quán)，這都是開發(fā)商的合同權(quán)利，我個人認為這種權(quán)力本身無可厚非。只是如果你要簽真正的買賣合同，還是簽租賃合同，對開發(fā)商而言，這個選擇的考慮就是每個合同的簽訂和履行對我的利益是最大化的。當(dāng)然它有這樣一個選擇，這個沒有問題。只是如果是租賃，雙方就應(yīng)當(dāng)嚴格恪守租賃合同的約定，如果有些條款明顯是不公平、不合理的，那對開發(fā)商來說，這是一種不適當(dāng)?shù)男袨�，也是�?yīng)該受到法律的否定性評價的。但對于業(yè)主而言，其實他并沒有權(quán)利要求開發(fā)商必須賣給我所有權(quán)，因為這是雙方自由協(xié)商的結(jié)果，沒有任何人能把他的意志強加給相對方，只是你在選擇的時候要尊重對方的基本的合法權(quán)利�！�

　　經(jīng)濟之聲：從2013年入住至今，這個小區(qū)一直沒有業(yè)委會，大多數(shù)業(yè)主也不清楚業(yè)委會難成立，問題到底出在哪里。業(yè)主們現(xiàn)在想要盡快成立業(yè)委會，如何能順利組建業(yè)委會，您有哪些提醒和建議？

　　陳鳳山：“首先，小區(qū)的業(yè)主要積極參與，按照武漢市條例的規(guī)定，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房管部門和街道辦事處發(fā)起這個申請。街道辦事處和房管部門要在收到報告之后60日內(nèi)成立籌備組召開大會，這個過程說起來簡單，實際上是很艱難的，只有業(yè)主齊心，努力投入，積極參與才有可能成立業(yè)委會。”

　　經(jīng)濟之聲：目前開發(fā)商的一些做法，對業(yè)主生活造成影響，比如：因小區(qū)是人車分離的，一層地面禁行、禁停。地下兩層為錯層結(jié)構(gòu)，負一層和負二層面積不同，小區(qū)總共19個樓棟只有4個樓棟可以直達負二層，其他樓棟需取道負一層才能到達負二層，新規(guī)實行后將設(shè)障阻隔負一層和負二層的通道，業(yè)主停車后需徒步繞行很遠才能到家。還有所有臨時停車車輛禁止進入負一層，導(dǎo)致家有老幼出行不便的家庭全部要徒步繞行回家，給業(yè)主帶來極大的不便和安全隱患。負二層限停地樁的安裝位置在車位的前端且有一定高度，造成每列車位間的車道局促，通行條件更加惡劣。業(yè)主們現(xiàn)在的訴求是，維持原來車位管理制度，1、保證業(yè)主車輛的通行和停放，2、月租定價由第三方機構(gòu)參考政府指導(dǎo)價結(jié)合周邊小區(qū)市場價重新評估之后公示合理定價。業(yè)主們希望這些訴求能盡快解決。兩位認為這些訴求是否合理？訴求如何達成，兩位有哪些建議？

　　李斌：“第一個請求是合理的，開發(fā)商作為一個持車庫的所有人和管理者，其對于小區(qū)業(yè)主的方便通行還有一個保障安全的義務(wù)，如果現(xiàn)在的這種管理措施為業(yè)主造成了極大的不方便，而且業(yè)主會面臨現(xiàn)實的安全隱患，很顯然業(yè)主有權(quán)利要求你排除障礙、消除危險，以便于業(yè)主出行，并且不會受到人身的意外傷害。如果通過這種協(xié)商的方式解決不了，我們還可以向住建委，以及相關(guān)的政府部門進行投訴，看能不能調(diào)解。如果還不行，業(yè)主可以考慮采取訴訟的方式進行維權(quán)。對于第二個請求，關(guān)于合同定價的問題，實際上要取決于雙方是否能達成一致�！�

　　陳鳳山：“我有三個建議：第一，業(yè)主們要盡快成立業(yè)委會，因為大量的案例告訴我們，在沒有業(yè)委會的情況下，業(yè)主的基本權(quán)益很難得到保障。第二，武漢市物業(yè)管理條例正在修訂，業(yè)主們要積極向政府和當(dāng)?shù)氐娜舜蠓从酬P(guān)于小區(qū)停車位管理的訴求和立法建議。停車位作為小區(qū)的公共資源，如果被開發(fā)商私有，并且可以隨時調(diào)整車位費，小區(qū)的管理也會很混亂。第三，我們要從更大的層面去關(guān)心立法，包括國家層面的立法和當(dāng)?shù)亓⒎�，這樣才能夠真正的從社會的角度來讓相關(guān)的制度更加公平�！�