【導(dǎo)讀】河北邯鄲一個(gè)新建小區(qū)，開發(fā)商交房時(shí)要求業(yè)主必須購(gòu)買儲(chǔ)藏間才能拿鑰匙，而且大小沒(méi)得選擇，必須抓鬮決定，面積越小單價(jià)越高。大部分業(yè)主拒絕購(gòu)買，開發(fā)商又稱如不按時(shí)收房，就要交納高額滯納金。《天天315》本期聚焦：開發(fā)商交房時(shí)要求業(yè)主購(gòu)買地下儲(chǔ)藏間，不買就不給鑰匙，是不是“強(qiáng)買強(qiáng)賣”？

　　央廣網(wǎng)北京2月21日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，買房后，等待一年終于可以收房拿鑰匙了，這本該是值得高興的事兒，但是河北省邯鄲市臨漳縣城市花園小區(qū)的業(yè)主們卻怎么也高興不起來(lái)。

　　業(yè)主李先生（化名）告訴記者，他2016年3月份和臨漳縣城市花園開發(fā)商——河北省華冠隆政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購(gòu)房合同，合同上約定的交房時(shí)間是在2016年12月31日之前。讓他意外的是，去年11月中旬就接到開發(fā)商通知交房的電話。得知能提前收房，李先生喜出望外，但緊接著，開發(fā)商又通知，新增了一項(xiàng)交房必要條件，那就是業(yè)主必須購(gòu)買儲(chǔ)藏間才能拿鑰匙，而且大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，價(jià)格還跟賣房一樣，面積越小單價(jià)越高。

　　李先生說(shuō)：“開發(fā)商通知我們11月24日到售樓處用抓鬮的方式來(lái)選取儲(chǔ)藏間和車庫(kù)。我說(shuō)我現(xiàn)在手頭沒(méi)有錢，我不想買，他說(shuō)這個(gè)必須要買的，每家每戶都必須要買。我說(shuō)那我沒(méi)時(shí)間回去抓鬮怎么辦？他說(shuō)那就別人挑剩下的歸你。”

　　買儲(chǔ)藏間才能拿鑰匙，而且大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，還有價(jià)格竟然跟賣房一樣，越小單價(jià)越高。李先生介紹，得知這一消息后，業(yè)主們都很氣憤。

　　李先生：“我也咨詢了好多業(yè)主，所有的業(yè)主都表示這屬于強(qiáng)賣�！�

　　從看房到簽訂合同到完成付款，開發(fā)商從沒(méi)有提及過(guò)需購(gòu)買儲(chǔ)藏間等事宜，現(xiàn)在卻突然非買不可，業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商做法屬于違規(guī)行為，并拒絕購(gòu)買儲(chǔ)藏間，這時(shí)開發(fā)商又稱若不按時(shí)收房，就要交高額滯納金。

　　李先生：“當(dāng)時(shí)簽這合同的時(shí)候，就是國(guó)家比較統(tǒng)一的范本，沒(méi)有儲(chǔ)藏間這個(gè)事兒。最可氣的是他通知我們?cè)?月25日之前，如果不拿鑰匙，從明年開始有滯納金，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這么大一筆費(fèi)用，我們現(xiàn)在出不了這么多錢。他說(shuō)沒(méi)多少錢湊湊吧，這個(gè)房子五六十萬(wàn)都花了，還在乎這點(diǎn)錢嗎？想想辦法�！�

　　業(yè)主趙先生（化名）介紹，他買房前，他的愛(ài)人剛生小孩不久，為了讓家人盡快安定生活，他花光積蓄并借錢買了套房，現(xiàn)在沒(méi)錢再買儲(chǔ)藏間。他還提到，當(dāng)時(shí)選擇在城市花園小區(qū)買房，主要是考慮到，年初買房，年底就能交房，還有開發(fā)商在當(dāng)?shù)乜诒�、信譽(yù)度都不錯(cuò)，哪里料到，開發(fā)商這次交房竟能提出如此不合理的收房條件�，F(xiàn)在有房不能住，他和愛(ài)人已經(jīng)連續(xù)多個(gè)晚上都愁的睡不著覺(jué)。

　　張先生：“我們縣城這個(gè)開發(fā)商還算是比較靠譜的，以前都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)儲(chǔ)藏間的問(wèn)題。但是這次快交房的時(shí)候，一個(gè)售樓員聯(lián)系了我，說(shuō)交鑰匙了，但是需要買儲(chǔ)藏間，他的意思就是，現(xiàn)在這個(gè)儲(chǔ)藏間人已經(jīng)做出來(lái)了，小區(qū)的人員不要，別人誰(shuí)要呢？如果到明年，你交不了會(huì)有違約金、滯納金，是這么跟我說(shuō)的。已經(jīng)買完儲(chǔ)藏間的，基本上也不是自愿的，因?yàn)楹枚嗳思依镞厸](méi)有房子，買完房子現(xiàn)在就要裝修了，要住了，所以不給鑰匙沒(méi)辦法，只能妥協(xié)了�！�

　　業(yè)主們通過(guò)銷售和開發(fā)商交涉了多次，但最終得到的答復(fù)還是，不要儲(chǔ)藏間就拿不到鑰匙，銷售還好意提醒說(shuō)：“如果覺(jué)得不滿意，你可以找找人”。有業(yè)主向記者提供了一段錄音證據(jù)資料。

　　業(yè)主：“為什么還不給我們拿鑰匙呢？”

　　銷售：“公司都分配著儲(chǔ)藏間，不要儲(chǔ)藏間拿不到鑰匙。”

　　業(yè)主：“當(dāng)時(shí)合同上面沒(méi)有寫�！�

　　銷售：“配套設(shè)施都不需要往合同上寫，但是合同上也不給你簽面積，儲(chǔ)藏間又不在貸款范圍之內(nèi)�！�

　　業(yè)主：“那你應(yīng)該讓我們有一個(gè)知情權(quán)，這不是明擺著讓我們強(qiáng)買嗎？”

　　銷售：“這些問(wèn)題不是強(qiáng)買不強(qiáng)買，你和我售樓員說(shuō)不管用，我是一點(diǎn)辦法也沒(méi)有。不是說(shuō)我故意為難你們，就是全部都是這樣的，不是一戶，你們可以打聽一下，你要是覺(jué)得不滿意可以找找人。”

　　業(yè)主：“為什么說(shuō)我們不要還不行，必須得要？”

　　銷售：“不要肯定不行，你要是說(shuō)不滿意，你可以找找人，從我這里肯定得讓你要�！�

　　業(yè)主：“還說(shuō)不拿鑰匙必須要交滯納金，這不是明白著就是開發(fā)商說(shuō)了算嗎？”

　　銷售：“什么地方都有規(guī)矩，咱們房子都提前交工了，工人都日夜趕著交了工了，你們客戶還不來(lái)拿鑰匙。”

　　業(yè)主：“我們不是不拿鑰匙，拿鑰匙必須讓我們買儲(chǔ)藏間，我感覺(jué)這是欺詐行為，因?yàn)楹贤�上沒(méi)有，也沒(méi)有跟我們說(shuō)過(guò)，我們完全在不知情的情況下，在交鑰匙的時(shí)候才告訴我們有這個(gè)事，如果不拿鑰匙就讓我們交滯納金，這是我們比較疑問(wèn)的兩個(gè)問(wèn)題�！�

　　銷售：“我已經(jīng)跟你說(shuō)了，我也沒(méi)辦法，你跟我說(shuō)都不管用，后來(lái)我把這個(gè)跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)了，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)也沒(méi)辦法，我是無(wú)能為力，即使你告我，我也無(wú)能為力�！�

　　這位銷售給出的解釋顯然難以平息業(yè)主內(nèi)心的不滿，不少業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商這一行為屬于違規(guī)捆綁銷售、強(qiáng)買強(qiáng)賣行為。業(yè)主們向記者提供了合同等證據(jù)資料。記者核查資料后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同中，確實(shí)沒(méi)有關(guān)于購(gòu)買儲(chǔ)藏間等相關(guān)條款。

　　合同中不包含的內(nèi)容，現(xiàn)在為何突然變?yōu)榻环勘匾獥l件？記者撥通邯鄲市臨漳縣城市花園小區(qū)售樓處電話進(jìn)行核實(shí)，但電話接通后銷售人員答復(fù)，目前負(fù)責(zé)人不在，稍后回復(fù)電話。但直到記者截稿前，開發(fā)商方面也都沒(méi)有回復(fù)電話。

　　記者隨后又撥通了邯鄲市房管局的電話，工作人員表示這事兒不歸他們管，并提醒記者，開發(fā)商監(jiān)管屬于建設(shè)局的管理范疇。記者又撥通邯鄲市建設(shè)局的電話，但是電話一直處于異常狀態(tài)，無(wú)法接通。

　　記者調(diào)查采訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在房屋買賣中捆綁銷售的事件屢見(jiàn)不鮮，除了捆綁銷售儲(chǔ)藏間以外，還有捆綁銷售車位、車庫(kù)、裝修等現(xiàn)象，購(gòu)房后，常見(jiàn)的還有物業(yè)費(fèi)與車位管理費(fèi)捆綁、水電費(fèi)捆綁物業(yè)費(fèi)等等。生活中有些捆綁銷售會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)便利，但是開發(fā)商依仗地位不對(duì)等、信息不對(duì)稱等原因進(jìn)行不公平交易，強(qiáng)迫消費(fèi)者進(jìn)行交易則會(huì)大大損害消費(fèi)者的權(quán)益。

　　合同中約定的交房條件中不包含購(gòu)買儲(chǔ)藏間一項(xiàng)，開發(fā)商能否交房時(shí)突然增加“不買儲(chǔ)藏間就不交鑰匙”這樣的交房必要條件，這種做法是不是強(qiáng)買強(qiáng)賣？業(yè)主不愿購(gòu)買，是否有權(quán)拒絕？因此原因?qū)е聸](méi)有按時(shí)交房或收房，違約責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)？是否真如開發(fā)商所說(shuō)，業(yè)主拒絕，就要繳納一筆高額的滯納金？關(guān)于這些問(wèn)題，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云和北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師裘葉進(jìn)行了分析與點(diǎn)評(píng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：合同中約定的交房條件中不包含購(gòu)買儲(chǔ)藏間一項(xiàng)，開發(fā)商能否在交房時(shí)突然增加“不買儲(chǔ)藏間就不能收房”這樣的交房必要條件？

　　裘葉：“當(dāng)然是不可以的。因?yàn)楹贤�是雙方真實(shí)意思的表示，這個(gè)落到紙面上就變成了一個(gè)書面合同。在雙方簽訂合同的過(guò)程中，雙方約定了，我購(gòu)買一個(gè)房屋，開發(fā)商的義務(wù)就是交房，而消費(fèi)者的義務(wù)就是按照合同的約定，付相應(yīng)的價(jià)款然后取得這個(gè)房屋，這一般是買賣合同的一個(gè)基本的權(quán)利義務(wù)。但是如果合同當(dāng)中并沒(méi)有約定，你在購(gòu)買房屋的同時(shí)必須購(gòu)買儲(chǔ)藏間，而且把購(gòu)買儲(chǔ)藏間作為一個(gè)交房的必備條件，開發(fā)商的這種要求是完全不合理的，而且是一種違約的行為，而且他在這個(gè)里面提到，如果你不收房，我就視為你已經(jīng)收了，然后要求你支付相應(yīng)的違約金，這種說(shuō)法也是完全沒(méi)有道理的。在雙方的合同約定中，如果確實(shí)是因?yàn)橄�費(fèi)者業(yè)主自身的原因不接收房子，而開發(fā)商沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，消費(fèi)者確實(shí)應(yīng)該向開發(fā)商支付相應(yīng)的違約金。但是在本案當(dāng)中這種情況是明顯不存在的，由于開發(fā)商另行增加了一個(gè)收房條件，這個(gè)收房條件在合同當(dāng)中是沒(méi)有的，所以開發(fā)商所說(shuō)的違約金是沒(méi)有任何依據(jù)的。業(yè)主不愿購(gòu)買，有權(quán)拒絕�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：因“不買儲(chǔ)藏間就不能收房”這種原因，導(dǎo)致沒(méi)有按時(shí)交房或收房，違約責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)？

　　蘆云：“首先應(yīng)該是開發(fā)商，他沒(méi)有按照合同的約定去履行。因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)買房屋都是用房管局備案的統(tǒng)一的制式合同，而在制式合同里頭，首先沒(méi)有一個(gè)特別的約定。其次，即便有約定，約定的達(dá)成也必須要建立在雙方平等的基礎(chǔ)上�，F(xiàn)在無(wú)論是房管局的合同，還是消費(fèi)者與公司之間達(dá)成的協(xié)議中都沒(méi)有這樣的約定�，F(xiàn)在這個(gè)公司單方面的變更合同或者強(qiáng)求消費(fèi)者去履行這樣的業(yè)務(wù)，所以開發(fā)公司進(jìn)行了違約。他說(shuō)如果消費(fèi)者不按時(shí)收房，延遲交房所導(dǎo)致的違約責(zé)任要讓消費(fèi)者承擔(dān)，這個(gè)說(shuō)法是沒(méi)有任何法律依據(jù)的。因?yàn)橄�費(fèi)者是具有抗辯權(quán)的，我為什么不去領(lǐng)鑰匙？因?yàn)槟阍诼男泻贤�的過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，所以消費(fèi)者不能去履行，這是有因果關(guān)系的，你不能斷然把這個(gè)違約責(zé)任強(qiáng)加到消費(fèi)者的身上。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：本案例中業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商做法屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣，怎么定性開發(fā)商目前的這種行為？

　　蘆云：“按照消法規(guī)定，消費(fèi)者是有自由選擇權(quán)的，而且即便是按照《合同法》，我們合同的建立也應(yīng)當(dāng)是建立在雙方自愿平等的基礎(chǔ)上，所以開發(fā)商的這種行為顯然已經(jīng)構(gòu)成了強(qiáng)買強(qiáng)賣。而我們所說(shuō)的捆綁消費(fèi)必須有一個(gè)大的前提，就是消費(fèi)者有這方面的需要，而且可能有一定的優(yōu)惠或者便利。本案中的情況并不是捆綁銷售，其實(shí)它已經(jīng)構(gòu)成了一種嚴(yán)重的霸王條款，而且嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)主介紹，銷售通知購(gòu)買儲(chǔ)藏間相關(guān)事宜時(shí)，提到面積越小單價(jià)越高，大小還不能自己選擇，必須靠抓鬮決定，而且如果購(gòu)買配套儲(chǔ)藏間，是不簽訂合同或者協(xié)議的，這些做法存在哪些問(wèn)題，有沒(méi)有侵權(quán)？

　　蘆云：“這個(gè)里邊問(wèn)題比較多，首先關(guān)于買還是不買，它已經(jīng)嚴(yán)重侵犯了消費(fèi)者自愿購(gòu)買的權(quán)利。

　　第二，關(guān)于消費(fèi)者愿意買大的還是買小的，這應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者自己的選擇去進(jìn)行購(gòu)買，不能以所謂抓鬮的方式，這種做法是沒(méi)有任何法律依據(jù)的。

　　第三個(gè)，假設(shè)我們現(xiàn)在要買這個(gè)儲(chǔ)藏間，首先消費(fèi)者需要考慮它是不是有產(chǎn)權(quán)？它的規(guī)劃是不是合理？它的相關(guān)手續(xù)是不是齊全？這是一個(gè)關(guān)于產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。

　　最后，在買賣這個(gè)儲(chǔ)藏間時(shí)，雙方是一定要簽合同的。在這個(gè)合同問(wèn)題上，因?yàn)閮?chǔ)藏間的性質(zhì)可能與商品房的性質(zhì)有所不同，所以合同是必不可少的。

　　儲(chǔ)藏間的價(jià)格可能和房?jī)r(jià)相差不大，這可能就需要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行判斷了。在實(shí)踐中確實(shí)有些車庫(kù)的價(jià)格和房?jī)r(jià)差不多，但是這其實(shí)是有一個(gè)基準(zhǔn)定價(jià)的，不是開發(fā)商想定多少就定多少。

　　總而言之，無(wú)論消費(fèi)者買或不買，買大或買小，消費(fèi)者是沒(méi)有這方面權(quán)利的。所以無(wú)論是在法律層面還是在實(shí)際的操縱層面，開發(fā)商的種種做法可能都存在重大的瑕疵�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：據(jù)業(yè)主介紹，現(xiàn)在有部分著急入住的業(yè)主，已經(jīng)在非自愿的情況下購(gòu)買了儲(chǔ)藏間，有業(yè)主現(xiàn)在后悔了，現(xiàn)在該怎么維權(quán)？

　　裘葉：“首先，他們?cè)谫?gòu)買儲(chǔ)藏間時(shí)，可能連協(xié)議和合同都沒(méi)有，在這種情況下，這個(gè)儲(chǔ)藏間的存在可能本身就是有問(wèn)題的，它可能是違建。如果這個(gè)儲(chǔ)藏間本身確實(shí)存在問(wèn)題，即使雙方簽了一個(gè)協(xié)議，它可能也是無(wú)效的，所以前提是要確認(rèn)這個(gè)所謂的儲(chǔ)藏間本身是否是合理合法。如果它本身違反了國(guó)家強(qiáng)制性的規(guī)定，這個(gè)買賣本身也是無(wú)效的。如果這個(gè)儲(chǔ)藏間本身是合理合法的，而且業(yè)主當(dāng)時(shí)也掏錢購(gòu)買了，雙方有相應(yīng)的協(xié)議，現(xiàn)在如果業(yè)主反悔要求推翻這個(gè)協(xié)議，可能業(yè)主需要進(jìn)行舉證，例如證明自己當(dāng)時(shí)是在受到脅迫或者在非自愿的情況下購(gòu)買的，但業(yè)主需要拿出相應(yīng)的證據(jù)。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：出于信息不對(duì)稱等原因，捆綁銷售、強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為屢見(jiàn)不鮮，兩位以前有沒(méi)有受理過(guò)類似案件？購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　蘆云：“在購(gòu)買房屋的每一個(gè)環(huán)節(jié)，從看房、預(yù)定、買房、交房到入住，每一個(gè)環(huán)節(jié)都容易出現(xiàn)問(wèn)題。這些問(wèn)題無(wú)疑與監(jiān)管方面的漏洞、消費(fèi)者自身的選擇、判斷包括對(duì)合同的注意有一定的關(guān)系。

　　我們大家還是需要注意幾個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是合同的簽訂，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)買賣的過(guò)程中，首先我們都要用房管局備案的合同。如果有些內(nèi)容超出了合同的范圍，或者你自己有些需求需要落在合同上，如果這些內(nèi)容在備案的合同上無(wú)法體現(xiàn)，也要單獨(dú)再達(dá)成自己的一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。

　　第二，在違約責(zé)任上，不管是在新房還是在二手房的履行過(guò)程中，各種各樣的違約情況總會(huì)出現(xiàn)，而違約責(zé)任往往會(huì)對(duì)我們的購(gòu)買人造成不利，比如你違約就要承擔(dān)很大的違約責(zé)任，而對(duì)方違約可能就沒(méi)有違約責(zé)任，所以特別要在違約條款上加以重視。

　　第三，消費(fèi)者在買房的過(guò)程中，往往看重的是價(jià)格、位置或者是否是學(xué)區(qū)房，大家可能并不是很關(guān)注房屋最初的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和審批流程，它的五證是否齊全等。實(shí)際上買房是一個(gè)大事，因?yàn)橘I房的金額確實(shí)太大了，所以大家在之前應(yīng)該下下工夫，在網(wǎng)上查一查相關(guān)的手續(xù)，多了解實(shí)際的情況。”