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鄭州寫字樓市場(chǎng)“貧富不均”
2013-06-27 15:53 來(lái)源：河南商報(bào)我要評(píng)論
提要：2010 年，一紙“限購(gòu)令”催熟了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，數(shù)十個(gè)地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢(shì)。2012年初，寫字樓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，達(dá)到1∶0.5，而進(jìn)入 下半年，供求比例還在進(jìn)一步拉大。更為嚴(yán)重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”， 庫(kù)存高企，銷售萎靡，商業(yè)市場(chǎng) 進(jìn)入“滯漲期”。 ??“一半是海水，一半是火焰�！比绻靡痪湓拋�(lái)形容當(dāng)前鄭州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)的話，這句話再合適不過(guò)。“海水”在鄭東，“火焰”則在市中心。
2010 年，一紙“限購(gòu)令”催熟了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，數(shù)十個(gè)地塊相繼入市，鄭州寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢(shì)。2012年初，寫字樓供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，達(dá)到1∶0.5，而進(jìn)入 下半年，供求比例還在進(jìn)一步拉大。更為嚴(yán)重的是，隨著高鐵板塊的持續(xù)發(fā)力，2013年，鄭東新區(qū)寫字樓開始“消化不良”， 庫(kù)存高企，銷售萎靡，商業(yè)市場(chǎng) 進(jìn)入“滯漲期”。
然而，與鄭東新區(qū)的“水深火熱”不同，在一路之隔的老城區(qū)，新型寫字樓零星分布，多以綜合配套形式出現(xiàn)，存量稍顯不足，需求卻有增無(wú)減，亟待滿足區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)的呼聲響徹鄭州樓市，成為新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)。
?過(guò)剩與稀缺
近年來(lái)，在“雙限令”影響下，越來(lái)越多的房企和投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。一時(shí)間，鄭州寫字樓市場(chǎng)風(fēng)生水起、火爆異常。
?據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，隨著鄭州高鐵片區(qū)的集中發(fā)力，預(yù)計(jì)2013年鄭東片區(qū)寫字樓存量將達(dá)到約480萬(wàn)平方米，按目前鄭州全市80萬(wàn)平方米的年去化速度計(jì)算，消化存量就得五到六年的光景，后市不容樂(lè)觀。
現(xiàn) 如今，鄭東新區(qū)云集著鄭州約70%的樓宇，尤其是高鐵片區(qū)和金水東路沿線，供應(yīng)達(dá)到巔峰，但是市場(chǎng)需求卻“穩(wěn)中有降”，自用和投資客自2012年上半年便 進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)，2013年上半年高鐵商務(wù)區(qū)部分寫字樓更是出現(xiàn)了“以價(jià)換量”、“零成交”的惡劣環(huán)境，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。
據(jù)深圳泰辰 置業(yè)顧問(wèn)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前鄭東新區(qū)在售寫字樓28個(gè)，2013年新增入市項(xiàng)目13個(gè)，體量約191萬(wàn)平方米，區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目至少35個(gè)，多集 中在高鐵片區(qū)及龍湖副CBD、龍子湖大學(xué)城區(qū)域，且多為商務(wù)金融用地，總體量約270.89萬(wàn)平方米，這些潛在項(xiàng)目也將于2014年投入市場(chǎng)。
而反觀鄭州中心區(qū)，除了經(jīng)三路、紫荊山路、農(nóng)業(yè)路等傳統(tǒng)落后的商務(wù)區(qū)以外，新型寫字樓零星分布。不少企業(yè)不得已選擇在住宅和低端商住樓里辦公。足以可見，這里商務(wù)辦公需求之旺盛、辦公物業(yè)之稀缺，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
火車站商圈更是如此。火車站服裝商圈共計(jì)11家服裝批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商戶2萬(wàn)多戶。其中具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的全國(guó)品牌商家和企業(yè)約1200戶�！皳�(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，目前火車站商圈對(duì)寫字樓的需求面積約為21萬(wàn)㎡�！蔽挥诨疖囌镜闹胁看笥^國(guó)際商貿(mào)中心負(fù)責(zé)人介紹道。
?然而，整個(gè)火車站商圈內(nèi)僅有世貿(mào)銀座和世貿(mào)大戶中心有展貿(mào)式寫字樓供應(yīng)，入駐商家300余家，每戶的使用面積平均約200㎡。相對(duì)于21萬(wàn)㎡的市場(chǎng)需求，世貿(mào)銀座和大戶中心只能提供6萬(wàn)㎡的空間，明顯供不應(yīng)求。
?由于區(qū)內(nèi)展貿(mào)型物業(yè)的檔次不高、配套不齊、供應(yīng)不足，不能滿足代理品牌廠家的展示需求，具有企業(yè)規(guī)模的商家不得不選擇進(jìn)入附近老舊的酒店或類辦公型物業(yè)過(guò) 渡，如格林蘭酒店、豫港大廈等。在火車站做了多年品牌代理生意的張先生介紹，鄭州作為服裝行業(yè)開拓中部市場(chǎng)的橋頭堡，以及西進(jìn)北上的中轉(zhuǎn)站，省內(nèi)外圍市場(chǎng) 仍有很多品牌服裝商戶亟待進(jìn)入火車站服裝商圈；省外擬進(jìn)軍中部市場(chǎng)的品牌商家也想落點(diǎn)火車站商圈。如果這樣算的話，火車站商圈內(nèi)展貿(mào)式寫字樓的需求缺口遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不止目前這個(gè)數(shù)。
?強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐
?業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，寫字樓的成熟離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。開發(fā)商盲目地上馬商業(yè)項(xiàng)目，讓結(jié)構(gòu)性供需矛盾更加突出。以此推理，目前鄭州東區(qū)寫字樓之所以會(huì)遇到這么大的困惑，最根本的還是與產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)。
“有 人說(shuō)，CBD是河南的CBD，高鐵區(qū)是中國(guó)的高鐵區(qū)。CBD是河南的CBD這話不錯(cuò)，但高鐵區(qū)是中國(guó)的高鐵區(qū)就言過(guò)其實(shí)了�！焙幽险胫脴I(yè)有限公司副總經(jīng) 理王樸在采訪中曾直言不諱地說(shuō)，“因?yàn)�，�?dāng)年CBD是政府協(xié)助招商引資，有大量的特殊政策，可謂傾全省之力打造才得以成功。而如今高鐵區(qū)想短時(shí)間復(fù)制 CBD的成功談何容易？因?yàn)楹幽鲜〉馁Y源畢竟有限，鄭州的經(jīng)濟(jì)活力與一線城市、沿海城市相比尚有較大差距�！�
?“沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)支撐和配 套支持，就近辦公似乎只是一句空話�！敝胁看笥^國(guó)際商貿(mào)中心負(fù)責(zé)人表示，理想的狀態(tài)是城市的每個(gè)區(qū)域都能出現(xiàn)一個(gè)區(qū)域性地標(biāo)樓宇，進(jìn)而帶動(dòng)這個(gè)板塊商務(wù)辦 公物業(yè)的發(fā)展。比如說(shuō)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白的中部大觀國(guó)際商貿(mào)中心立足火車站商圈……這都會(huì)有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，而且區(qū)域熱點(diǎn)樓宇更容易成熟起來(lái)。
?以 火車站商圈為例。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的商脈積淀，鄭州火車站已經(jīng)成為一個(gè)擁有一大批實(shí)力雄厚的服裝大戶，并組合成一張覆蓋范圍廣闊、業(yè)態(tài)種類齊全的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。火車站 商圈是全國(guó)知名的服裝交易樞紐，這里的服裝專業(yè)市場(chǎng)已成為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的集散地之一，與廣州、北京列全國(guó)前三，是廠商、品牌商、批發(fā)商、代理商爭(zhēng)相匯聚之 地，輻射中部六省3.6億人口。商圈已容納2萬(wàn)多商戶、20萬(wàn)從業(yè)人員，每年銷往全國(guó)各地的服裝達(dá)10億件，年成交額過(guò)800億元。據(jù)悉，商圈內(nèi)銀基商貿(mào) 城部分商戶每次繳納房租上百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元，可見其底蘊(yùn)之深厚。
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐下，伴隨著全國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)出口轉(zhuǎn)內(nèi)需、梯度轉(zhuǎn)移和中部服裝產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，火車站服裝商圈對(duì)展貿(mào)式寫字樓及企業(yè)總部的需求程度可想而知。
穩(wěn)定的回報(bào)
由于資本的逐利本性，投資者投資的目的就是尋求穩(wěn)健而高效的回報(bào)。在這樣的背景下，素有“鄭州第一商圈”之稱的“火車站—二七”商圈，更是各路資本的必爭(zhēng)之地，用“寸土寸金”來(lái)形容，毫不夸張。
?一個(gè)只有5平方米的小小攤位年租金從數(shù)千元飆升到現(xiàn)今的一二十萬(wàn)元；一個(gè)攤位或門面一年能創(chuàng)造上百萬(wàn)元甚至更多的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)；小打小鬧的小市場(chǎng)發(fā)展為區(qū)域的支 柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；商業(yè)輻射能力從本城擴(kuò)展到中部六省乃至全國(guó)……這種價(jià)值膨脹的速度和張力是迄今為止任何一種商業(yè)模式所無(wú)法比擬的。
?目 前，作為僅有的展貿(mào)式寫字樓，世貿(mào)銀座交付使用約4年。據(jù)在世貿(mào)商城做了多年生意的苗先生介紹，在銀座經(jīng)營(yíng)3年及以上的租戶占八成左右，這說(shuō)明商戶經(jīng)營(yíng)狀 態(tài)良好穩(wěn)定，同時(shí)可供出租的單元選擇亦不多，幾乎沒(méi)有空置。記者以購(gòu)買二手房的名義通過(guò)電話與業(yè)主接觸，業(yè)主表示只考慮出租，不考慮出售。近年來(lái)，隨著火 車站商圈的擴(kuò)容，商務(wù)市場(chǎng)需求日漸旺盛，購(gòu)物中心及寫字樓租售均呈較快上漲態(tài)勢(shì)。
“火車站商圈展貿(mào)式寫字樓供不應(yīng)求，現(xiàn)有寫字樓物業(yè)幾乎沒(méi)有空置，租金為60~70元/㎡·月。按每平方米1萬(wàn)元算，在不考慮租金上漲的情況下，投資回報(bào)率保守估計(jì)為8.5%，出租率也可得到保障，投資收益和租金收益明顯優(yōu)于市場(chǎng)其他商用物業(yè)�！泵缦壬榻B道。
?正是在這樣的背景下，在天榮服裝城的原址上，一個(gè)時(shí)尚現(xiàn)代、規(guī)模龐大的第五代服裝服飾展貿(mào)綜合體，將拔地而起。
?“中 部大觀國(guó)際商貿(mào)中心是在天榮服裝城的原址基礎(chǔ)上，再向東拓展，占地約4萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，占據(jù)鄭州火車站商圈最核心地段�！敝胁看笥^國(guó) 際商貿(mào)中心負(fù)責(zé)人告訴記者，“這將是火車站商圈首個(gè)集沿街商鋪、商場(chǎng)、大牌總部、云端美食、星級(jí)酒店、服務(wù)式公寓、電商寫字樓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，集品牌展 示、會(huì)展發(fā)布、貿(mào)易辦公、電子商務(wù)、休閑娛樂(lè)、餐飲、酒店、商務(wù)為一體的服裝服飾超級(jí)展貿(mào)綜合體。”
?顯然，就這一超級(jí)綜合體的定位和規(guī)模而言，其將引領(lǐng)火車站商圈升級(jí)換代，重塑火車站地區(qū)服裝經(jīng)營(yíng)商業(yè)模式，打造服裝專業(yè)市場(chǎng)新標(biāo)桿。
據(jù)中部大觀國(guó)際商貿(mào)中心負(fù)責(zé)人介紹，目前5萬(wàn)㎡體量的大牌總部正在接受咨詢，“大牌總部專為品牌服裝經(jīng)營(yíng)商家打造，獨(dú)立大堂VIP通道，14部客貨梯直達(dá)，雙中庭設(shè)計(jì)，配置雙扶梯，設(shè)有7000㎡卸貨平臺(tái)及貨車停泊區(qū)�！�
??“面對(duì)火車站市場(chǎng)約15萬(wàn)㎡的市場(chǎng)缺口，我們雖然不能完全滿足市場(chǎng)對(duì)量的需求，但領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將為火車站區(qū)域樹立展貿(mào)式寫字樓新標(biāo)桿，也將為投資者提供穩(wěn)健高效的回報(bào)�！�
編輯：閆磊
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