央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)正在征求意見。該《條例》對租賃市場的各個參與主體都進(jìn)行了約束,對住房銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)也有了更嚴(yán)格的管理規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,它將成為我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)。

　　租戶權(quán)益在《條例》中

　　得到重點保障

　　對于住房租賃市場,以往都以“指導(dǎo)意見”的形式進(jìn)行規(guī)范,而此次則提升到“管理條例”的法規(guī)層面。

　　河南商報記者獲悉,從5月19日開始到6月19日,《條例》向社會公開征求意見。河南商報記者注意到,《條例》中篇幅最大的一部分就是如何保障租房人的權(quán)利。

　　例如《條例》明確:出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人,收回住房;鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的,當(dāng)?shù)卣�府�?yīng)給予相關(guān)政策支持。

　　該《條例》除了進(jìn)一步保障了租房者的權(quán)益之外,還加大了對房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰力度。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這將是我國第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)。

　　隨后,河南商報記者聯(lián)系到一位鄭州市從事房地產(chǎn)租賃市場管理的政府人士,其稱,已經(jīng)注意到《條例》,與以往的“指導(dǎo)意見”相比,它的規(guī)格和層次更高,更有利于落地執(zhí)行。鄭州從未間斷對住房租賃市場相關(guān)政策的研究和更新,此《條例》是個契機(jī),鄭州將進(jìn)一步密切關(guān)注動向。

　　房東不得擅自漲價

　　鼓勵按月支付租金

　　眾所周知,住房租賃市場的租金支付方式有多種,包括押一付三、押一付六、押一付十二等,一般都是房東和租戶協(xié)商確定。尤其是對于低收入租房人群,他們更希望一次性少付一些租金,以減輕經(jīng)濟(jì)壓力。

　　對于最敏感的租金支付,《條例》不僅提出鼓勵按月支付,還明確房東不得擅自提高租金。承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金,當(dāng)事人另有約定的除外;住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的,出租人不得單方面提高租金。

　　“租金的支付方式是一種市場化的行為,完全尊重當(dāng)事人的意愿。租期內(nèi)的調(diào)價行為多受外界因素干擾,比如房價,如果能對整體租房市場制定一個動態(tài)租金調(diào)整機(jī)制,根據(jù)市場行情設(shè)定某一時期的最高漲幅,這對隨意漲價行為會有一定的約束力�！痹卩嵵葑龇慨a(chǎn)中介多年的資深人士孫先生說。

　　租房押金不得無故扣留

　　違規(guī)最高可罰20萬元

　　租期到后,有些人會遇到房東隨意克扣押金的現(xiàn)象。《條例》明確規(guī)定,出租人收取押金的,應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　以往,因上述現(xiàn)象會產(chǎn)生各種糾紛,租客往往處于被動地位。比如,在租期到一半時,當(dāng)租客根據(jù)合同約定提出要提前搬走時,房東借口租客在此期間坐月子,不吉利,就向租客索要紅包,否則就扣掉押金。

　　無故不退還押金,房東將受到怎樣的處罰?《條例》規(guī)定特別嚴(yán)厲:出租人違反規(guī)定扣留押金,將由房產(chǎn)管理部門予以警告,責(zé)令限期改正;情節(jié)嚴(yán)重的,對個人處1000元以上5000元以下罰款,對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　樓盤獲預(yù)售證10日內(nèi)

　　需全部對外銷售

　　在住房銷售環(huán)節(jié),《條例》著重規(guī)范了開發(fā)商為炒作房價而采取的捂盤惜售行為。

　　其中明確規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房價格,并對外銷售。

　　有12種銷售行為是被明令禁止的:發(fā)布虛假房源信息和廣告;通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;不符合住房銷售條件,向買受人收取或者變相收取費(fèi)用;捂盤惜售或者變相囤積房源;不明碼標(biāo)價,在標(biāo)價之外加價出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用;為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付;分割拆零銷售住房,等等。

　　違反《條例》規(guī)定銷售住房、未辦理住房現(xiàn)售備案、未將預(yù)售住房取得的資金納入監(jiān)管賬戶或者侵占、挪用資金等這三種行為之一的,根據(jù)規(guī)定,由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正,可以暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限,也可以并處50萬元以上200萬元以下罰款。

　　“對開發(fā)商捂盤惜售行為的約束以前就有,現(xiàn)在單獨(dú)著重列出來,以法規(guī)的形式予以呈現(xiàn),主要是為了維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)銷售秩序,限制部分開發(fā)商的炒作行為�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要明碼標(biāo)價

　　在現(xiàn)實生活中,有過租房或買二手房經(jīng)歷的人,基本都會對中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)感到眼花繚亂。對于從事住房租賃和銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),《條例》也是有明確規(guī)范的,尤其牽涉到收費(fèi)問題。

　　“牽涉到銀行貸款,有金融服務(wù)費(fèi),但是去問銀行,并沒有規(guī)定說必須收費(fèi)。”鄭州市民王先生通過二手房中介機(jī)構(gòu)買房,就遭遇了流程走到一半時被收金融服務(wù)費(fèi)、跑腿費(fèi)等一些突然冒出來的收費(fèi)項目。

　　《條例》明確規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費(fèi)清單,列明住房租賃或者銷售的價格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)金額以及其他與收費(fèi)有關(guān)的事項,收費(fèi)清單由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

　　發(fā)布者要對

　　房源信息的真實性負(fù)責(zé)

　　在某生活分類信息網(wǎng)站,找到“合適”房源后,電話打過去,工作人員很多時候都會問:這套房已經(jīng)賣過了,要不來看看其他房子吧?或者是購房者到現(xiàn)場一看,價格又變了。

　　對于鋪天蓋地的虛假房源信息,《條例》也明確指出:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過其網(wǎng)站發(fā)布住房租賃、銷售信息的,應(yīng)當(dāng)對信息的真實性負(fù)責(zé)。

　　“但誰來保證信息發(fā)布者會負(fù)責(zé)呢?提供住房租賃、銷售信息發(fā)布服務(wù)的第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺,就納入了此次《條例》的約束范圍。”嚴(yán)躍進(jìn)說,這一次不僅對住房租賃和銷售管理內(nèi)容進(jìn)行明確,還非常系統(tǒng),其背景就是要建立完善的租購并舉的住房制度。以后,這種管理會更加嚴(yán)格和規(guī)范。

　　比如,第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺要對信息發(fā)布者的身份進(jìn)行審核和登記,如果不能提供信息發(fā)布者真實名稱、地址和有效聯(lián)系方式,那么,第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺就會面臨索賠。同時,它也會面臨工商行政管理部門的處罰。

　　公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見:

　　1.電子郵件:zfzl@mohurd.gov.cn

　　2.通信地址:北京市海淀區(qū)三里河路9號住房城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司

　　意見反饋截止時間為2017年6月19日 首席記者 鄧飛