據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公寓新增供應(yīng)面積29萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽達(dá)38萬(wàn)平方米。公寓產(chǎn)品成交占比顯著走高，達(dá)到26%，其中商業(yè)公寓成交占公寓成交量的約90%。

　　助推商業(yè)公寓成交量走高的一大原因，是東莞對(duì)二套以上住房以及外市戶籍非東莞工作的購(gòu)房者進(jìn)行的限購(gòu)。商業(yè)公寓由于屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購(gòu)所影響，較高的性價(jià)比使得其成為不少投資客的選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資商業(yè)公寓應(yīng)首選地段好的項(xiàng)目，因此東莞城區(qū)也成為商業(yè)公寓競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。

　　Loft公寓成東莞市場(chǎng)新寵

　　今年，東莞的商業(yè)公寓供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，僅主城區(qū)就有碧桂園東江月、城南四季、泰禾新天地、寰宇匯金中心、保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)、陽(yáng)光天地商務(wù)中心、卓越中寰、陽(yáng)光城MODO等7個(gè)全新項(xiàng)目有商業(yè)公寓單位供應(yīng)。

　　8月26日，位于東城的卓越中寰開(kāi)放樣板房，推出35平方米和59平方米的Loft公寓戶型，引來(lái)了不少年輕購(gòu)房者的關(guān)注。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，35平方米的公寓分為上下兩層，一樓進(jìn)門(mén)有玄關(guān)，提供儲(chǔ)物空間，此外一樓還有客廳、洗手間和廚房；二樓可以放下一張1.5米的床，墻壁上向內(nèi)部延伸，有一個(gè)空間頗大的衣柜。35平方米的Loft公寓面積雖然不大，但是功能齊全，比較適合創(chuàng)業(yè)青年或年輕情侶共同居住。

　　而同時(shí)推出的59平方米的Loft公寓有三房?jī)尚l(wèi)，分為上下兩層，連接兩層的小樓梯和35平方米的戶型差不多。一樓設(shè)有一間書(shū)房，也可作為客房，此外，上下兩層各有一個(gè)衛(wèi)生間，廚房、陽(yáng)臺(tái)等均有配備，陽(yáng)光充足，居家使用也十分方便。

　　樓上共有兩個(gè)房間，與一般的Loft公寓相比，主人房面積較大，可以放下一張兩米大床，第二層的層高為2.1米。主人房旁邊是一間兒童房，方便父母照顧孩子。

　　由于Loft公寓面積小，總價(jià)則會(huì)相對(duì)較低，對(duì)于情侶或新婚夫婦來(lái)說(shuō)，無(wú)論是過(guò)渡型自住還是投資使用，都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　目前，東莞市區(qū)洋房總價(jià)較高，面積小、總價(jià)低的Loft公寓戶型成為今年市場(chǎng)的新寵。開(kāi)發(fā)商們也在戶型設(shè)計(jì)上費(fèi)盡心思，此前碧桂園·東江月推出了18平方米的Loft小公寓，如今除了二三十平方米的一房一廳公寓外，三房、四房產(chǎn)品也頻頻出現(xiàn)。

　　南城的保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)除了24平方米的小公寓外，也將推出66平方米的“小四房”Loft公寓，預(yù)計(jì)在9月份開(kāi)放樣板房。

　　投資商業(yè)公寓要留意租金市場(chǎng)變化

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心研究主任葉海青說(shuō)，2014年之前東莞公寓市場(chǎng)仍然以住宅公寓性質(zhì)為主，2014年之后是跟隨著東莞商業(yè)用地的增多，而東莞商業(yè)面臨著巨大的出貨壓力、商圈經(jīng)營(yíng)不善、商鋪空置率高等問(wèn)題，迫使商業(yè)用地紛紛開(kāi)發(fā)商業(yè)性質(zhì)的公寓。

　　2016年?yáng)|莞商業(yè)性質(zhì)的公寓占所有公寓比重達(dá)到89%，今年上半年更是達(dá)到93%的比例。而城區(qū)正是商業(yè)公寓最為集中的板塊，尤其在總部基地多個(gè)項(xiàng)目都開(kāi)發(fā)商業(yè)公寓。

　　東莞城區(qū)商業(yè)公寓面臨著的環(huán)境就是項(xiàng)目多、房源多、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。也有不少項(xiàng)目帶來(lái)了一些創(chuàng)新型的戶型設(shè)計(jì)，如18平的單身公寓、25平的兩房公寓以及雙鑰匙等創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)。

　　“但如雨后春筍般涌現(xiàn)的商業(yè)公寓，城區(qū)的商業(yè)公寓將會(huì)面臨著很大的出貨壓力。不限購(gòu)不限貸的利好，商業(yè)公寓比住宅公寓實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)更高。從投資者角度來(lái)看，商業(yè)公寓需要關(guān)注租金市場(chǎng)的變化�！比~海青說(shuō)。

　　優(yōu)房超·瑞城搜總經(jīng)理李玲玲說(shuō)，從城區(qū)整體發(fā)展來(lái)講，人口聚集，租賃需求較高，但城區(qū)的的公寓整體供應(yīng)量大，供應(yīng)集中。

　　“所以投資也是需要有選擇性的，譬如地鐵口、核心商圈、寫(xiě)字樓集聚區(qū)的商務(wù)公寓更具有投資價(jià)值，但短期回報(bào)率不是太高�！崩盍崃嵴f(shuō)。

　　李玲玲認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)公寓要么自己過(guò)度住，要么自己資金充足，避免資金貶值，拿來(lái)適合出租，長(zhǎng)線投資，到了一定的年份，總價(jià)有較大變化了再出手。

　　葉海青說(shuō)，高房?jī)r(jià)以及租賃并舉的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，會(huì)讓租賃需求日益旺盛，長(zhǎng)租公寓也會(huì)成為熱點(diǎn)。90后的群體是一個(gè)更有個(gè)性的群體，一些綜合體類型的商業(yè)公寓成為這些90后租房的青睞。

　　鏈接：商業(yè)公寓知多D

　　1.商業(yè)公寓有其優(yōu)勢(shì)所在，比如不受限購(gòu)影響、總價(jià)較低，平均售價(jià)要比同區(qū)域住宅便宜一些，但土地使用年限要比住宅短很多。

　　2.商業(yè)公寓的投資要考慮交通是否便利、商業(yè)配套是否完善，因?yàn)樯虡I(yè)公寓屬于非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)首付不低于50%，如果地段不好的話很難找到下家接手。

　　3.商業(yè)公寓的貸款期限一般不能超過(guò)10年，貸款利率上浮度高，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款，在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高。

　　4.住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%-60%的稅費(fèi)。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%-14%。

　　5.商業(yè)公寓的水電費(fèi)按照商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，費(fèi)用相對(duì)較高。而且商業(yè)公寓普遍不通燃?xì)�，做飯只能使用電，一般也沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。