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“房價談：啥時能買得起房子？”全程文字實錄
2013-10-24 12:49 來源：中國廣播網(wǎng)我要評論
《大國大時代----中國經(jīng)濟十月談》系列時事報告會之九“房價談”，圖為現(xiàn)場互動。（央廣網(wǎng) 于琦/攝）
央廣網(wǎng)財經(jīng)北京10月24日消息 由中央人民廣播電臺經(jīng)濟之聲、央廣網(wǎng)主辦的《大國大時代----中國經(jīng)濟十月談》系列時事報告會第九場在廣電國際酒店3樓會議廳舉行。今天的主題是《房價談：啥時能買得起房子？》。房地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一、獨立經(jīng)濟學(xué)家、知名財經(jīng)評論人馬光遠參加了報告會并發(fā)表演講。
文字實錄：
《房價談：啥時能買得起房子？》
——《大國大時代--中國經(jīng)濟十月談》大型時事系列報告會第九場文字實錄
主持人：大家上午好，我是經(jīng)濟之聲“交易實況”的主持人王冠，非常容幸能夠和各位嘉賓一起，和我們各位朋友今天一起來進行《大國大時代——中國經(jīng)濟十月談》系列報告的第九場，來關(guān)注房價。我們今天的題目是“老百姓什么時候能買得起房子”。到目前為止，中國房價還沒有呈現(xiàn)出一個完整的周期，所以大家都非常的困惑。
今天兩位重量級的嘉賓朱中一會長和馬光遠博士，一會兒會進行精彩的演講。其實一方面房價會成為我們整個時代的壓力，另一方面，也讓我們所有的民眾，可能從未享受過以這樣的速度，面臨著財產(chǎn)性收入的增長，我們又該怎么來看這樣的問題，一系列的問題值得我們思考和關(guān)注。
接下來以最熱烈的掌聲歡迎中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一為我們做主題演講，歡迎。
朱中一：今天的問題很尖銳，“房價談：啥時候能夠買得起房子”，我講的題目不完全是這個，但是我會碰到這個題目。說實在的，跟我們的雙軌制調(diào)控政策的意圖，只是領(lǐng)會了一半。我們現(xiàn)在完善的的住房雙軌制，實際上是通過政府提供基本保障，和市場滿足多層次需求，而且是通過“租”和“售”兩種方式，來解決住房問題，實現(xiàn)住有所居，并不是說都買的起房子。剛才主持人講了，大學(xué)生什么時候買得起房子？說實在的，在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，比如說像德國，一般買房子可能40歲上下，工作比較穩(wěn)定了，單位穩(wěn)定了，才買房子。在這以前，他是租房子。我們由于傳統(tǒng)觀念，由于這幾年大家消費欲望提升，把這個需求調(diào)起來了，所以大家都聚焦到買房子，大家都聚焦到房價。這有他合理的原因，但是也有一點超前消費的原因。
我今天想講的問題是，“對于構(gòu)建長效機制，促進百姓住有所居和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題的思考”。我為什么講思考，現(xiàn)在國家的長效機制還沒有健全。房地產(chǎn)一頭聯(lián)著民生，一頭聯(lián)系經(jīng)濟，是關(guān)系到國計民生的重要行業(yè)。改革開放以來，特別是1998年，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對改善居民居住條件和城鄉(xiāng)面貌，促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資，帶動建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及社會經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。
城鎮(zhèn)居民的住房面積，已經(jīng)由1978年的人均建筑面積6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城鎮(zhèn)居民通過購買公房、商品住房和自建住房等多種方式，擁有了住房。住房的品質(zhì)、性能也在逐年提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些問題，比如一些城市的房價上漲過快，一些地方中低價位、中小套型的住房供應(yīng)不足、保障性住房也有這樣那樣的問題；房地產(chǎn)開發(fā)模式粗放，資源、能源消耗大，中長期的制度建設(shè)也相對失衡。特別是今年下半年以來，一些熱點城市房價繼續(xù)攀升。比如剛公布的9月份的房價，70個城市同比上升的有69個城市，環(huán)比上升的是67個城市。在同比上漲城市里，北京、上海、廣州、深圳都超過了10%。再加上一些地方地王頻現(xiàn)，更加使市場的預(yù)期發(fā)生了變化。所以房地產(chǎn)的問題，房價的問題更成了社會當(dāng)前關(guān)注的焦點問題之一。因此，如何完善房地產(chǎn)的調(diào)控政策，加快構(gòu)建長效機制，切實解決好百姓的住有所居，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成了當(dāng)下社會各界普遍關(guān)心的問題。下面，我先從三個方面談一下個人的看法：
一、完善雙軌制的住房供應(yīng)體系，切實解決百姓“住有所居”的問題。剛才我已經(jīng)講過了，1998年，進一步推進住房制度改革以來，我們主要通過市場化的主渠道解決了住房的問題。成績是明顯的，但住房保障制度相對滯后。1998年，當(dāng)時提出的進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思路里講到，既有市場化的，也有通過保障來解決困難家庭的住房問題，但是這項工作，由于市場化推進快，保障問題滯后。2007年，黨的十七大提出讓全體人民住有所居，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是各級政府的重要職責(zé)，要求進一步建立健全廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，并提出到“十一五”期末，全國廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭的目標。
十一屆全國人大第四次會議通過的“十二五”規(guī)劃，明確提出“立足保障基本要求、引導(dǎo)合理消費，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度，對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費模式”。并明確提出“十二五”期間，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶），期末覆蓋率達到20%左右的規(guī)劃目標。
考慮到前些年歷史欠的舊賬和建設(shè)項目都有2-3年的周期，政府在安排年度計劃時，前兩年多安排了一些任務(wù)。2011年計劃開工1000萬套，實際開工1043萬套，基本建成432萬套；2012年計劃開工700萬套，實際開工781萬套，基本建成600萬套；2013年計劃開工630萬套，基本建成470萬套，至9月底，已開工620萬套，基本建成410多套。這樣2014、2015年各再開工500多萬套。鑒于“十二?五”規(guī)劃與新一屆政府任期時間上的不一致，本屆政府決定，即到2017年底前，又增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套。我為什么解釋一下，因為社會上有輿論，前些年規(guī)模大了，后來規(guī)模越來越小了，這個理解有點片面，因為建設(shè)項目是有一個周期的，如果均衡的分配，是完不成計劃的。他有兩三年的周期，所以為什么第一年、第二年、第三年開工計劃的安排少，但是他實際的任務(wù)在逐年增加。
鑒于“十二五”規(guī)劃與新一屆政府在任期上的不一致，本屆政府決定，到2017年底又增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套，這里主要是“十二五”規(guī)劃，從2011年到2015年的，但是本屆政府是從2013年-2017年的，有兩年的時間差，這兩年的時間差，政府又決定了增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套。當(dāng)然對整個社會而言，本屆政府將來保障性的住房究竟多少，這個還沒公布，這是我自己的理解。
由于開工的項目大都要跨年度建設(shè)，所以盡管開工的量在逐年減少，但是每年的施工面積、投資規(guī)模和中央政府的補助資金在逐年的增加。這足以說明中央政府對解決城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房的決心是相當(dāng)大的，工作也是務(wù)實的。在大規(guī)模保障性安居工程推進過程當(dāng)中，一些人對于保障房資金能否落實到位，以及規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套、質(zhì)量、分配等問題有這樣那樣的看法是正常的，我自己也感到，中央政府與地方政府對社會上面的一些看法和建議也是重視的。
比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，并對質(zhì)量、公平分配等問題多次召開會議加以落實。我為什么說這個事情呢？2012年10月份的時候，當(dāng)時我匯報的時候，匯報的問題比較多，提到了保障性住房的資金。我說：名義上好像是資金打平了，土地金的資金10%，有中央政府的補助等等，當(dāng)然我說有一塊資金肯定是沒有打進去的，因為大量的保障性住房是建設(shè)在郊區(qū)的，配套資金肯定沒有打上，后來中央很快就接受了這么一個建議，2012年2013年專門追加了基礎(chǔ)設(shè)施的配套資金，對這個進行了解決，我這里就不展開了。
完善雙軌制的住房供應(yīng)體系有三個問題，我覺得很重要。一是要抓緊開展居民住房狀況的普查和居民住房信息的聯(lián)網(wǎng)。目前，存量房的底數(shù)、或者未銷售的、已建的、再建的規(guī)模，這是制訂政策、制訂規(guī)劃的依據(jù)。我們多次建議都是把這個放在第一位的，因為1986年我們開展住房普查以后再也沒有開展過。兒從1986年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)主要是市場化，市場化主要是這幾年推薦的，但是家底不清，要制定政策、制訂規(guī)劃，怎么精準是很難的，所以我們是一直覺得這項工作政府一定要下力氣。剛才一位女同志講：北京的住房是不是真的缺，我沒有辦法回答。因為沒有經(jīng)過認真的普查。就全國來說，當(dāng)時制定規(guī)劃的時候，戶均一套是沒有問題的，關(guān)鍵是設(shè)施是否配套。如果經(jīng)過了普查，摸清了底數(shù)，那有一些話就好說了。這項工作沒有做，我覺得是將來制定政策最難的一點。
第二，要對支持自住性購房、抑制投機投資性購房的政策具體化。2010年以后咱們提出來要支持自住性購房、抑制投機投資性購房，這個政策導(dǎo)向是正確的。因為我們買房子主要是為了住，而不是為了投資投機，但是理論上投資問題比較難解決，因為房地產(chǎn)本身帶有很強的資產(chǎn)記錄屬性，你購房的行為同時也是一個投資的行為。
第三，我們要培育租賃市場，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租賃市場怎么建立？單靠政府來建設(shè)廉租房，建設(shè)保障性住房是難以完成的�？陀^上大城市，包括北京，外來人口不少是住在老百姓租的房子里，關(guān)鍵是租賃市場還沒有規(guī)范。歐洲一些國家，住房的自有率只有50%左右。它是通過個人的住房出租，如果沒有一些人的投資，哪有租賃市場？所以抑制投機投資將來在表述上要更加嚴謹，更加符合市場化。目前情況下，只能這樣表述，因為我們國內(nèi)很緊張，特別是大城市。我自己想，能不能具體的數(shù)據(jù)化，一個是支持自住性的購房，那就是完全是自住性的，第二鼓勵合理的改善性住房，鼓勵合理的改善性購房，抑制投機性的購房，完全是炒作的，那不就僅此一次。
第四，鼓勵有多套住房的居民將閑置的住房推向二手房市場和租賃市場。原來我在想，能不能適當(dāng)鼓勵投資，但是這個投資是限定在你買了房子以后，你要出租，不能閑置。歐洲一些國家都是這樣的，在世界金融危機以后，提出一個歐共體國家原則都要遵循促進歐共體國家房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的機制。兩個提法很新穎：第一，一個國家如果老百姓的住房自有率達到了80%，這個國家的市場是不健康的，因為你剛參加工作的人沒有經(jīng)濟實力，而且剛參加工作的時候會流動，在流動的時候不要買房。第二，是對老百姓購房、投資性購房用于出租的他是支持的，當(dāng)然，對于炒房是抑制的。德國的法律非常多，非常規(guī)范，所以租賃市場也不會讓你隨便抬高房價，而且租賃房必須是安全的，雙方有合同的。有一整套法律法規(guī)。所以，對于目前來說，抑制投機投資肯定要這樣提，但是如果我們的市場規(guī)范了，對于投資性住房怎么個提法是要研究的，因為住房本身帶有一定的投資屬性，完全抹殺投資屬性是困難的。還有一點，我們將來要引導(dǎo)老百姓把對住房的投資影響到開發(fā)環(huán)境，不要影響到讓他去炒房。
如果用四句話表述，可能既符合市場的時機，也與市場經(jīng)濟國家的住房比較接近，因為合理的改善性需求是一種真實的需求，是居民消費升級的客觀反應(yīng)，對促消費、促內(nèi)需和穩(wěn)增長都有積極的作用。譬如老百姓在一年里面可以將新買的房子，一年內(nèi)賣出舊房的，或者在一年內(nèi)賣出舊房買新房的，能不能在稅費上給予優(yōu)惠；而且對于貸款已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)出售的人，能不能按照購買的實際購房的套數(shù)來確定貸款的政策�，F(xiàn)在在三、四十歲的年輕人里，這方面是需求比較旺盛的，因為他原來的一個房子，現(xiàn)在有小孩了，或者有的要家里人進來，房子要擴大一點，因為他以前有過一個記錄了，已經(jīng)貸款過了，現(xiàn)在行為有改善，實際上是政策需求。咱們要建設(shè)小康社會一個重要的目的，住房也要達到小康，所以，政策上要支持。如果按照現(xiàn)行的政策，你已經(jīng)貸款一次的再貸款，首付比例要60%以上，現(xiàn)在北京的房價那么高的情況下，可能絕大多數(shù)人是承受不起的。我這只是建議。另外，對于已有多套住房的居民，鼓勵將閑置的住房用于出租，可以緩解單靠政府提高租賃住房的壓力，這是第二個問題。
第三，要正確處理保障與市場的關(guān)系。有人認為，保障房與商品房應(yīng)當(dāng)決然分開，市場歸市場，保障歸保障。也有人認為，兩者互為補充，相輔相成。我個人贊成后者觀點。住房困難較多的城市，要多建設(shè)一些保障房，外來務(wù)工人員較多的城市要多建設(shè)一些公共租賃房。像北京這樣的城市，為解決既無資格申請保障房，又沒有能力購買商品房的夾心層，應(yīng)增加限價房的供給。另外，對新建商品房明顯供大于求的城市，或者居民的存量房、閑置房較多的城市，可以由政府設(shè)立或者委托設(shè)立租賃業(yè)務(wù)，收購或租賃閑置的房源，作為保障性房源，這樣即可盤活閑置的房源，又可減少保障房的建設(shè)。我在《人民日報》上發(fā)過一篇文章，當(dāng)時2011年剛提出建一萬套保障房的時候，我沒有評論1000萬套是大了還是小了，但是我的題目是“保障性住房不能只盯在建設(shè)上”，我覺得有多種渠道可以解決。其中有一種渠道，就是當(dāng)時的貴陽市是通過貴州省房屋租賃公司，當(dāng)時提出要建一萬套的保障性住房，貴州省房屋租賃公司在一個月里面通過跟居民的協(xié)商就解決了將近4800左右的中小戶形的房子，把這些房子適當(dāng)改造，用于保障性住房，既盤活了存量，又解決了少建保障房的問題。所以，這兩個不要決然分開，由地方根據(jù)實際情況來確定，因為總的目標，雙軌制也好，什么制也好，我們總的目標是解決老百姓住有所居的，你只要能解決老百姓的住有所居，各地都可以探討，都可以創(chuàng)造。另外，還有確實有一個重要的問題，就是規(guī)范和促進保障房的建設(shè)、管理和運營，應(yīng)該加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例。
第二個大問題，繼續(xù)落實既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策，逐步完善調(diào)控方式。這個題目，如果長一點的話，應(yīng)該是這樣：下一步的調(diào)控肯定更多的采用市場化的手段，當(dāng)然，在市場化的調(diào)控政策沒有出臺以前，當(dāng)前要繼續(xù)落實現(xiàn)有的調(diào)控政策，完善調(diào)控方式。從去年下半年以來，除部分中小城市外，絕大多數(shù)城市的市場總體上處于量價齊升的態(tài)勢，控制房價上漲的壓力很大。房價的上漲既與一些地方有效供應(yīng)不足有關(guān)，也于貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、中央或地方事權(quán)財權(quán)不匹配有關(guān)，還與住宅質(zhì)量的不斷提升和土地勞動力成本的上升有關(guān)。
老百姓老說房價越調(diào)越高，調(diào)控政策是不是失敗的？房價問題極其復(fù)雜，我們的房價，房地產(chǎn)調(diào)控有值得反思的地方，比如說2003年，當(dāng)時為了控制城市的投資規(guī)模采取了嚴控土地和信貸的辦法。那么2003年，城鎮(zhèn)化在發(fā)展快的時期，嚴控了土地和信貸閘門，肯定方向有點不太一致。比如2006年，咱們提出了要穩(wěn)房價、調(diào)結(jié)構(gòu)，專門提出了9070政策，在方向上不算錯，但是部分的行政化了。而且要求已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計，沒有動工的，要調(diào)整規(guī)劃方案，企業(yè)難度也很大，各種各樣的問題都出來了。我認為這些問題是都要改進的。目前，在限購限貸的，特別是在限價上面，我自己覺得是不是對企業(yè)的干預(yù)也太寬了，但是總體來講，2010年以來的調(diào)控政策的思路是正確的，是既增加有效供應(yīng)，又抑制投機投資，那么房價在比較高高的情況下，如果你不把房價作為一個調(diào)控目標，那你不是更糟糕了？
另外，房地產(chǎn)調(diào)控效果不理想，除了我剛才講的原因以外，還有一個重要的原因，就是我們的市場發(fā)展太快。我們當(dāng)時在做設(shè)計的時候，可以借鑒的經(jīng)驗不多，或者說我們的制度的設(shè)計不完善。在機構(gòu)設(shè)計上，我們建設(shè)部原來有個住宅局，后來改為城鄉(xiāng)建設(shè)保護部以后，住宅局沒有了，變成了一個房地產(chǎn)司。住宅問題是基本的一個問題，從住宅局改為房地產(chǎn)司以后，我們原來想立的一個法是住宅法， 后來因為1992年，像海南的問題，炒地很厲害，我們立了一個《城市房地產(chǎn)管理法》，對規(guī)范當(dāng)時的房地產(chǎn)市場作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我們對于住房問題的考慮相對滯后。如果住房法立得早，現(xiàn)在要解決的住房供應(yīng)制度的雙軌制的問題，以及對于不同群體的住房如何滿足問題，以及相關(guān)的一些政策都應(yīng)該在這里規(guī)定。這是頂層設(shè)計、制度考慮方面需要總結(jié)經(jīng)驗的。
又比如，我們房改以來有兩個經(jīng)驗是明擺著的，一個是我們借鑒了住房抵押貸款經(jīng)驗，好的一面就支持的老百姓通過抵押貸款購房，但是有些聰明的人通過抵押貸款的門檻買了多套房，甚至炒房，把房價拉高了。又比如土地招拍掛制度，從源頭上來講，好的有兩點，一個是土地資源稀缺，當(dāng)然更多的是發(fā)揮它們的作用，公開透明、遏制腐敗。但不足的一面，就是把我們的土地供應(yīng)兩極化了，要么是政府的這一塊，要么是市場這一塊，那么對于大量的老百姓的住房的用地沒有細化。當(dāng)然，現(xiàn)在在考慮這個問題完善土地出讓制度的問題，這也是一個制度設(shè)計問題，它不能說是調(diào)控問題。所以，咱們應(yīng)該客觀的分析調(diào)控，在2010年的時候，咱們出臺了一個文件，4月份出臺了一個文件，9月份又出臺了文件，力度很大，應(yīng)該說有作用的，抑制了房價過快上漲。尤其是從2011年9月到2012年的4月，全國70個大中城市的絕大多數(shù)城市的新建商品房的房價環(huán)比是下降的，而且不少城市的房價同比也是下降。說明我們的調(diào)控，只要形成合力是有效果的，這是我對調(diào)控的基本看法，當(dāng)然我剛才講了調(diào)控還要完善。
今年以來，一些地方房價過快上漲和地王頻頻出現(xiàn)，我認為，今年有兩個問題很特殊。一個問題就是“上面”調(diào)控少了，所以人們認為是不是今后是不是更加市場化了；地方對這個執(zhí)行不力。另一個原因就是有一些媒體，或者一些名媒也好，專家也好，與對市場的預(yù)期過分看好有關(guān)。有些人說北京的房價如何如何，還有的說，你看北京跟香港什么一樣的，他們的房價比我們高，那我們將來肯定也是這樣。但是他們沒有講他們的收入比我們高幾倍，咱們也要實事求是的分析。如果大家都理性客觀的宣傳，可能就有好的一面，如果脫離這種階段性的宣傳，肯定就引起亂子。
因此，為遏制一些地方房價、地價的過快上漲，在當(dāng)前，我認為，咱們市場化的調(diào)控的手段還沒有出臺以前，要繼續(xù)落實既有的房地產(chǎn)調(diào)控措施，又要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。繼續(xù)落實既有房地產(chǎn)的調(diào)控政策措施，包括繼續(xù)落實地方政府穩(wěn)定房價的工作責(zé)任制，堅決執(zhí)行差別化的住房信用的稅收和限購的政策措施，堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)增加普通住房及用地的有效供應(yīng)；要完善土地的出讓方式，嚴防地王擾亂市場的預(yù)期，加強房地產(chǎn)市場的檢測與監(jiān)管，查處哄抬房價等違法違規(guī)的行為，政府部門，要主動加強對輿論的正面引導(dǎo)，引導(dǎo)合理的預(yù)期和消費。
這里，我剛才講一個預(yù)期，消費也要引導(dǎo)，剛才為什么說標語我認為有點欠缺，你并不是要引導(dǎo)什么時候都能買得起房子？尤其是大學(xué)生，你問他這個問題，在國外認為是一個荒唐的問題。國外都是租房，為什么讓他們買房子？十八大報告指出，經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。據(jù)此我認為，應(yīng)結(jié)合長效機制的建立，逐步完善房地產(chǎn)的調(diào)控方式，抓緊建立以經(jīng)濟法律手段為主，必要的行政手段為輔的房地產(chǎn)調(diào)控政策框架，進一步增強調(diào)控的系統(tǒng)性、針對性和有效性。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強的市場，應(yīng)允許地方政府在中央政府的統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，因地制宜、分類決策。中央政府應(yīng)要求地方政府將組織制訂與實施住房發(fā)展規(guī)劃、計劃作為引導(dǎo)預(yù)期，調(diào)控市場的重要手段。住房用地的供應(yīng)計劃，應(yīng)與住房的供應(yīng)計劃掛鉤，土地的出讓計劃、土地的出讓價格應(yīng)與穩(wěn)定房價的目標銜接，而不是跟地方的財政的收支平衡掛鉤。要進一步健全與完善二手房市場和租賃市場，促進新建商品房市場，二手房市場和租賃市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進商品房市場和保障房的相輔相成，互為補充，切實通過租和售，以及保障等渠道來解決好百姓的住有所居問題。
第三，對加快建立和完善房地產(chǎn)長效機制的一點思考，我想講我的一些思路性的東西。這個問題我們協(xié)會也是比較重視的，我們在2008開始就組織了一批專家，研究“十二五”的住房規(guī)劃和長效機制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我們給有關(guān)部門報了我們的規(guī)劃和長效機制。但這是我們的建議，后來住建部根據(jù)建議也制訂了“十二五”期間的發(fā)展規(guī)劃。但是我們覺得，長效機制問題是個大的問題。長效機制問題根據(jù)國務(wù)院辦公廳今年2月26號關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市調(diào)控工作的通知當(dāng)中的：加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見里面的長效機制，他提了幾個方面的工作，要在加強基礎(chǔ)性工作的基礎(chǔ)上，加快研究完善住房的供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場的運營和監(jiān)管的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)的稅收改革，完善住房金融體系和住房供應(yīng)制度，推進住宅產(chǎn)業(yè)化……講了6個方面。
完善住房供應(yīng)體系，市場的監(jiān)管問題實際上又牽扯到了房地產(chǎn)調(diào)控的一些私人問題。我前面也講過了，我下面想講一下對于土地方面的、財政方面、稅收方面、住宅產(chǎn)業(yè)方面……剛才提到，我們給上面提的是一些建議�，F(xiàn)在目前，由發(fā)改委牽頭正在搞長效機制，我估計也會提交三中全會討論，但是我覺得這里肯定是很原則性的東西，我覺得房地產(chǎn)的長效機制，跟城鎮(zhèn)化的長效機制有些是互為聯(lián)系的。譬如土地的供應(yīng)制度，城鎮(zhèn)化里必然也涉及到到這些問題；有融資問題，城鎮(zhèn)化必然會涉及到這些問題。另外還有稅收制度的問題。這是一個逐步完善的問題。我在博鰲論壇講了兩句話，有的人不理解，我說長效機制的頂層設(shè)計，也就指導(dǎo)思想和原則，肯定在三中全會上有一個清晰的表述，但是長效機制的完整、配套的制度的落實，可能還要若干年的時間。所以我覺得三中全會是個頂層設(shè)計，一步一步完善需要過程，最典型的我們講房產(chǎn)稅已經(jīng)從物業(yè)稅談起到房產(chǎn)稅已經(jīng)講了多少年了，從上海、重慶的試點，又到現(xiàn)在，又講了多少年了，為什么落地那么難，就是因為真正構(gòu)建成熟完備的市場體系制度是不容易的。
我再簡單的講什么呢？土地問題，我認為土地問題確實是很關(guān)鍵的問題，其中里面我覺得有一個特別要探索的問題，因為城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，農(nóng)民是要進城的，如何把農(nóng)村建設(shè)用地的減少和城市建設(shè)用地的增加掛鉤�，F(xiàn)在有些地方在搞試點，特別是對愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進行流轉(zhuǎn)，提高他們在城鎮(zhèn)購買和承租住房的支付能力，對通過宅基地及房產(chǎn)流轉(zhuǎn)的城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民工在貸款上給予支持，對于房屋已經(jīng)年久失修，子女已經(jīng)進城落戶，并且城鎮(zhèn)有固定住處，在農(nóng)村僅僅是空巢老人，并且自理能力下降的要結(jié)合新農(nóng)村的建設(shè)，集中建設(shè)農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)。我認為這個問題可能是很緊迫的一項問題，不然你城市建設(shè)用地哪里來？農(nóng)民有宅基地和房產(chǎn)，你只有通過流轉(zhuǎn)才能減輕我們的土地問題，而且農(nóng)村的空巢問題那么嚴重，子女進城不回去了，養(yǎng)老問題怎么解決，我認為這種肯定要從根本上解決。我認為在土地問題上，這個問題可能是比較大的問題。
在土地問題、跟土地有關(guān)系的問題，我們在十八大報告里面還有一段話，就是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間，既要高效、生活空間、宜居適度，這兩段話是今后我們的建設(shè)行業(yè)要貫徹的。但是對老百姓，也是有指導(dǎo)作用的，就是生活空間、宜居適度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是環(huán)境、適度就是你認為住的舒適就好，這就牽扯到我們消費觀念的轉(zhuǎn)變。
第二個問題要積極推進房地稅收制度的改革，我認為這里面有兩個問題是現(xiàn)在比較突出的，一個問題，就是當(dāng)前地方政府對土地財政的過度依賴是造成調(diào)控政策難以落實的重要原因。地方政府對土地財政的依賴，又跟中央政府和地方政府的事權(quán)、財權(quán)的不匹配有關(guān)系，所以怎么樣把這個關(guān)系弄好是一個大的課題。這個課題在十八大的報告里面已經(jīng)提出來了，在三中全會上，能不能有所突破，我認為這是一個很大的問題。
另一個問題，我覺得既是個長效機制問題， 又是一個講了好幾年的問題。比如我剛才講的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅我講了好幾年，就是要在總結(jié)上海、重慶經(jīng)驗的基礎(chǔ)上擴大房產(chǎn)稅的試點，怎么擴大法？擴大了以后在全國怎么推廣？當(dāng)然需要研究的問題很多，但是我想，既然中央有關(guān)部門已經(jīng)講了那么多了，我自己的想法，就是這個方案既然講政府公開，講老百姓利益相關(guān)的事情，是不是可以征求征求意見。征求意見的過程，也是引導(dǎo)合理消費的過程，而且通過意見，把原來的房產(chǎn)稅的條例修改了，這樣既合情又合理又合法。另外，在開征房產(chǎn)稅的同時，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，這樣才能讓有多套房子的人，把多套房子推向二手房市場和租賃市場，來實現(xiàn)咱們房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。
第三個問題就是房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。既要創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，又要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。這個問題我們房地產(chǎn)企業(yè)來的少，我就不講了，這兩個問題都很重要，因為房地產(chǎn)過去過分依賴銀行貸款，現(xiàn)在看來，都依賴銀行貸款有風(fēng)險。當(dāng)然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)實力增強了，拓寬房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品肯定要考慮。但是同時要考慮，房地產(chǎn)產(chǎn)品如果部分的拓寬，會不會引發(fā)房地產(chǎn)的進風(fēng)險，所以兩頭都要考慮。
第四個問題，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式，積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化。這也涉及到國家的整體布局問題，1998年的時候，國務(wù)院出臺了一個關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，是從市場化改革推進的；1999年國務(wù)院辦公廳，印發(fā)了幾個部門的關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的通知。這兩個，一個是國務(wù)院的文件，一個是國務(wù)院辦公廳的通知。但當(dāng)時的思路是清晰的，前一個文件從市場化改革方面推進，從完善住房供應(yīng)制度方面考慮，屬于政策方面的。后一個文件是從轉(zhuǎn)變 房地產(chǎn)業(yè)粗放型的發(fā)展方式，通過住宅產(chǎn)業(yè)化，給老百姓提供好的產(chǎn)品，來節(jié)約資源、保護環(huán)境。但是后一個文件，由于多方面的原因，貫徹不是非常有力，現(xiàn)在就是怎么樣開放環(huán)保型的住宅，大力推進住宅的產(chǎn)業(yè)化的問題，怎么樣開展綠色建筑的問題，怎么樣減少毛坯房的問題等等都有部署。國家在綠色建筑行動方案里都有詳細的部署，我就不說了，但是我覺得，盡量減少毛坯房的比例這個問題，我們一直建議政府要加大力度。因為供應(yīng)毛坯房可能是中國特色，其他國家基本上都可以拎包入住的，供應(yīng)毛坯房進行二次裝修，既浪費了資源和能源，又污染了環(huán)境，對于周邊的老百姓都產(chǎn)生影響，所以這個是要下大力氣的。
房地產(chǎn)的問題，一頭是涉及到經(jīng)濟，一頭涉及到民生，跟千家萬戶有關(guān)系、跟很多行業(yè)有關(guān)系。所以真的要構(gòu)建長效機制，促進百姓的住有所居和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，既需要社會各個方面的努力，也需要我們消費者轉(zhuǎn)變消費觀念，合理消費，只有這樣，可能我們才能達到這個目標，謝謝大家。
主持人：接下來有請獨立經(jīng)濟學(xué)家、知名財經(jīng)評論人馬光遠為我們做主題演講，有請。
馬光遠：房地產(chǎn)很復(fù)雜，我研究經(jīng)濟學(xué)這么多年，我個人的感覺，是最復(fù)雜的經(jīng)濟現(xiàn)象，不一定每一個人都能夠說清楚。到現(xiàn)在為止，能夠說清楚的人真的不多，我們都在探索。席勒很謙虛，他說自己看不清中國的房地產(chǎn)，我想你千萬不要相信他這句話，他一定能看懂，而且他看的很懂。當(dāng)然席勒從2000年談到中國房地產(chǎn)的時候，就已經(jīng)說出了中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的泡沫，特別舉例子，點到名字的、最長的就是中國的房地產(chǎn)。十多年以后，我們來看這個情況，有很多笑話說怎么還沒破滅？當(dāng)然席勒有他自己的指標。在諾貝爾獎的歷史上，真正研究房地產(chǎn)的人就是席勒。所以以前有很多諾獎得主，談到中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)，大家千萬不要盲目崇拜，他們對中國懂多少，真不一定。但是席勒畢竟是研究房地產(chǎn)的，而且對房地產(chǎn)本身還有一套自己的指數(shù)。這幾年我也一直在潛心收集各種各樣的信息資料，在試圖理清房地產(chǎn)的基本邏輯，理清中國房價與一些主要國家房地產(chǎn)市場的基本邏輯。在所有的學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)的論述里面，席勒的論述絕對是最權(quán)威的。
大家可以看一下席勒的指標，無論是在資本市場，還是在房地產(chǎn)市場，可以講，都是相對比較準確的。他的曲線隱含著一些規(guī)律，只要這個曲線出現(xiàn)一定的偏離，一般都會出現(xiàn)問題。席勒在解釋美國房地產(chǎn)的邏輯的時候，他的基本觀點是圍繞著一個學(xué)術(shù)觀點——動物精神，也就是說他從來不認為市場是理性的，有很多偏離理性的地方。偏離理性的原因是什么？動物精神。席勒研究的從1948年到2007年，美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，美國房價的發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)了這種情況，就是從上世紀90年代末到2007年，這一輪美國房價暴漲的一段時間，他發(fā)現(xiàn)基本面沒有發(fā)生任何變化，人口沒有發(fā)生任何變化，土地供應(yīng)也沒有發(fā)生任何變化，貨幣不像我們增發(fā)這么多。美國這么多年以來，負利率、增發(fā)貨幣、利率非常低，但是總體來講的話，不足以導(dǎo)致房價出現(xiàn)如此劇烈的變化。
他認為，這個變化的背后主要原因“動物精神”，就是大家在資本市場上、投資市場上，一傳十，十傳百的關(guān)于繁榮的故事、關(guān)于房價永遠上漲的神話，是導(dǎo)致房價上漲的主要原因，這個邏輯完全可以解釋中國目前的房地產(chǎn)。所以我們在分析很多邏輯的時候，我們現(xiàn)在會忽略一點：人的心理層面的變化。包括今年，房價的暴漲，坦率而言我沒有想到，因為這兩年以來，我的一直觀點是房地產(chǎn)基本進入了穩(wěn)定發(fā)展期，因為從供應(yīng)來講，從政策本身來講，已經(jīng)進入了一個平穩(wěn)期。未來隨著長效機制、隨著制度建設(shè)的逐步完善，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預(yù)期會越來越明顯。但是今年的房地產(chǎn)為什么暴漲？是因為基本面發(fā)生變化嗎？土地供應(yīng)沒有減少，前幾年沒有完成，今年超額完成，比前幾年完成的都好。為什么還在搶房子？我想席勒的動物精神可以解釋這個。也就是說你在任何一個房地產(chǎn)市場，這個是不分國際的，我們現(xiàn)在講，說中國人對房子苦不堪言，有很多國家都是，不幸福的不僅僅我們。
在中國，把房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)市場、房價的預(yù)期簡單化。在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，要取得共識是很難的，我們一般知道，有一個“墨菲原則”，就是經(jīng)濟學(xué)家在大家比較認可的問題上，一般很難達到一致的意見，十個經(jīng)濟學(xué)家有十一個觀點，這是很正常的，但是在房地產(chǎn)問題上，在中國是很統(tǒng)一的，基本分為兩派，一個是看多，一個是看空。
今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一個最大的信號是什么？空頭死光了，基本上找不到，這是很嚇人的。我們每年9、10月接受采訪最多的問題是什么？今年兩會有金九銀十嗎？今年沒有任何一個記者問我這個問題，因為不用問。我參加了兩次論壇，一個著名的空頭開始看空房地產(chǎn)，讓我想起了1989年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以前，所有的人都看好房地產(chǎn)的情況�！稌r代》周刊1990年一月份封面人物，日本三一證券總裁，他從空頭變成了多頭，看好日本房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展，為什么看好？跟我們現(xiàn)在的邏輯基本完全一致。到最后這個邏輯90年破滅，三一證券總裁跳樓自殺。但今天當(dāng)我看到所有的空頭死光之后，我感覺到的是危險。我們一定要注意這背后究竟發(fā)生了什么。
中國房地產(chǎn)市場化到今天為止，一邊倒的這種判斷，我個人認為還是第一次，以前分歧還是很大的，大家會去預(yù)測，現(xiàn)在沒有人好意思來承認自己是空頭，那么說明什么？我覺得可以值得大家去思考。一些相關(guān)的數(shù)據(jù)也很嚇人，席勒判斷美國房地產(chǎn)市場會崩潰，出現(xiàn)了非理性的繁榮，一個根本的指標——房價收入比，我們現(xiàn)在很多人可能不承認房價收入比，但是房價收入比在美國，考察房地產(chǎn)市場，還是一個很重要的指標。
他還有一些指標，比如說房地產(chǎn)的投資占GDP的比重。美國以前是三點幾，后來漲到5.6。席勒覺得出問題了，席勒太夸張了，說房地產(chǎn)投資占GDP投資達到5.6，這是一個難以想象的數(shù)字。我們現(xiàn)在是多少，我們2011年，達到兩位數(shù)以后，今年前三季度我看了一下數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資6.11萬億，占GDP投資的比重15.8%，遠遠的高出美國房地產(chǎn)這一輪次貸危機發(fā)生以前的三倍。達到10以上的，我現(xiàn)在知道除了中國，我不知道有第二個，就是房地產(chǎn)投資占GDP的比重，何況15.8%。
第二個是固定資產(chǎn)投資，占GDP的比重是80%。所以今年，前三季度中國7.7%的增長，立了頭功的肯定是房地產(chǎn)，如果沒有房地產(chǎn)很好的表現(xiàn)，沒有投資很好的表現(xiàn)，我們的數(shù)據(jù)是很難看的。所以我們看到還有一個數(shù)據(jù)，就是錢像房地產(chǎn)走的步伐在加快，積聚程度在加快。比如1-9月份，全社會融資總額13.96萬億，那么房地產(chǎn)的到位資金是多少？8.78萬億。大家可以一下，這個比重，就是說房地產(chǎn)通過各種各樣的途徑，拿到了8.78萬億元的錢。而整個社會前三季度，整個籌資的錢多少？13.96萬億，我算了一下這個比重，63%，意味著什么？不要去硬推，因為里面有推敲的地方，有些有重復(fù)的地方。我簡單在講一個趨勢，就是這個趨勢在加劇，相當(dāng)于全社會63%的錢用在了房地產(chǎn)，這個比重也是前所未有的。所以我們今年也從來沒有聽到房地產(chǎn)缺錢的。我們有錢荒，但是房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)缺錢的情況，所以目前的態(tài)勢，一邊倒的繁榮，一邊倒的看好，在這個一邊倒看好背后，我們應(yīng)該怎么看？我想從這么幾點，簡單的把我的邏輯勾勒出來。
第一，中國房地產(chǎn)市場化的十年，高房價是市場化的結(jié)果，還是市場化不徹底的結(jié)果。我覺得首先應(yīng)該思考這個問題�，F(xiàn)在有很多人談到中國產(chǎn)業(yè)化的時候，舉的例子就三個，教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)。認為是市場化、產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)致出現(xiàn)了目前的畸形發(fā)展，我對這個觀點我是完全反對的。中國真的有教育產(chǎn)業(yè)化嗎？從來沒有，北京大學(xué)的股東從來只有一個——國家，真正的產(chǎn)業(yè)化應(yīng)該是股權(quán)多元化，或者打開門檻讓民間資本辦大學(xué)教育，把北京大學(xué)收購了，把清華大學(xué)收購了，這叫產(chǎn)業(yè)化。金錢化，高收費不等于產(chǎn)業(yè)化。所以，教育到今天為止，不是產(chǎn)業(yè)化的后果，沒有產(chǎn)業(yè)化，而是把一個公共教育辦成了私人教育，我指的私人是開始收錢了。以前不收錢，以前我們每個月還有補貼。到我上大學(xué)那一年，突然要交兩百塊錢學(xué)費，我都覺得很不愿意，我當(dāng)年很幸福，但是絕對不是產(chǎn)業(yè)化。包括醫(yī)療也不是產(chǎn)業(yè)化，醫(yī)療如果真的產(chǎn)業(yè)化了，民營醫(yī)院遍地而起。
房地產(chǎn)，真的實現(xiàn)市場化了嗎？北京東三環(huán)那塊地，任何時候放出來都是地王，上海徐家匯的那塊地，底價就172億，上海以前的地王是92億，任何時候放出來都是地王。為什么這個時候放出來？這個時候放出來又是為了什么？所以當(dāng)土地市場完全壟斷的情況下，說房地產(chǎn)實現(xiàn)市場化，這是一個大笑話。房價為什么這么高？有很多原因，有很多邏輯，大家說的比較多的土地市場的壟斷。這么多年，我發(fā)現(xiàn)我們不斷在調(diào)控，但是在調(diào)控的同時，大家關(guān)注土地市場的話，一方面要關(guān)注總量的變化，土地供應(yīng)的變化。過去四年，一線城市的土地供應(yīng)都沒完成任務(wù)，所以今年講要超過以前的平均數(shù)，平均數(shù)也沒完成，土地供應(yīng)為什么減少，地方政府要看天吃飯，天氣好的時候，價格好的時候，多放點兒好地，價格差的時候不放，所以總量上去看的話，沒有完成�？偭繘]有完成的，房子供應(yīng)減少能不漲嗎？
第二，從結(jié)構(gòu)上去看，我們現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)，工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地，基本上這三大塊。三大塊的結(jié)構(gòu)，住宅用地全部用地的比重達到多少？現(xiàn)在說法有很多，但是我看差不多，30%左右。上海去年新增加的用地里面，住宅用地占的比重據(jù)說10%都不到，我沒核實過這個數(shù)據(jù)，但是聽到以后我就非常害怕，中國960萬平方公里，5000年歷史上，從來從來沒有出現(xiàn)過蓋房子沒地，死了人沒地埋的情況。我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒有完成，但是中國城市建成區(qū)的面積，占國土的比重是超過美國一倍的，美國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化完成了，美國城市占全國國土的面積是2.6%，用了國土2.6%，百分之八就是的人口在城市。我們現(xiàn)在五點幾，大片的土地越來越缺，越來越少，這個稀缺究竟是一個概念，還是什么？我們都要去思考。
再比如，近十年來，我們從金融層面去講，大家關(guān)注到的貨幣的超發(fā)問題。這個我想沒有什么可以去否認的，數(shù)字在那個地方放著，但是還有一個導(dǎo)致房價上漲的，就是多年以來的負利率，近十年，2003年到現(xiàn)在，基本都是負利率，我看了一下全球房價的邏輯里面，有一個共識，就是當(dāng)貨幣的利率是負利率的情況下，房價沒有下降，我沒發(fā)現(xiàn)，那么近十年來我們都是負利率。
我們正利率的情況很少，金融的。當(dāng)然還有供求關(guān)系，供求關(guān)系前面朱會長講，說不清楚，真的說不清楚，為什么？因為到現(xiàn)在為止，中國目前究竟有多少存量房？我們不知道。前兩年的時候，北京市公安局做了一件事，統(tǒng)計了一下北京的住戶，挨家挨戶的去，十八大馬上開了，把數(shù)據(jù)搞清楚，一個房子一個房子查，超過一千萬戶，這一千萬戶什么意思？然后說，有380多（萬），找不見人了，我想這是一個很有價值的數(shù)字，價值體現(xiàn)在什么地方？就是能夠說實話，告訴你，我查了這么多戶，現(xiàn)在有這么多戶我找不見人，如果說真的是一千多萬靠的話，夠了，就是現(xiàn)在的存量住宅足夠北京目前的人口居住，那么未來新進入的人口，我們新建絕對可以滿足，有很多地可以盤活出來，關(guān)鍵是愿不愿意供應(yīng)。
根據(jù)今年政府的報告，統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)人均居住面積32.9平，城鎮(zhèn)的人口是7.1億，大家簡單的小學(xué)算術(shù)算一下，這個官方的數(shù)據(jù)多少？234億平，差不多，那么230多億平。我個人認為這是官方的一個小口徑的統(tǒng)計，有兩塊肯定沒有統(tǒng)計，66億平的小產(chǎn)權(quán)房加各種福利分房。到2014年6月份，我們要統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度，就是房由這一個機構(gòu)統(tǒng)一，我們《物權(quán)法》倒是規(guī)定了，但是很難。因為北京住建委的系統(tǒng)，是2000年以后才建出來，交易的時候才能知道，所以在我系統(tǒng)內(nèi)的存量也是不完全的。那么如果說這三大塊，最保守估計肯定超過300億平，那么如果是300億平的話，人均居住面積差不多在40平，這是個什么概念？上世紀90年代，德國人均居住面積38平、法國37平、日本35平。從房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯看，一個國家人均居住面積超過35平，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定發(fā)展期；超過40平，房地產(chǎn)進入橫盤期。當(dāng)然這是總量我們不能回避結(jié)構(gòu)性的短缺，因為房子跟一般商品不一樣，它是不能移動的，我老家的房子再多，也搬不到北京來，所以分析房地產(chǎn)的供求規(guī)律，一方面要看總量，第二個要看結(jié)構(gòu)，每一個區(qū)域，是一個什么樣的供需結(jié)構(gòu)很重要。
我個人認為，從這些數(shù)據(jù)本身可看出，中國房子短缺，我認為是一個謊言。房子不多，如果每一個人都要40套房子肯定短缺。如果你要兩套房子，也還可以。所以盡管我們相關(guān)部門沒有搞房地產(chǎn)普查，這個普查有多難？一點都不難，一個一個數(shù)就完了，那么多老大媽沒事干，數(shù)房子去，一個單元一個單元，很容易的。為什么不告訴我們這個數(shù)字？所以這么多年以來，我們一直在想，供求關(guān)系究竟怎么樣？如果告訴大家信息，也就是說把這個信息基本面告訴大家的話，老百姓自己去判斷，夠不夠，不夠去買，夠了不買，很簡單。所以目前的這種恐慌，就是席勒講的動物精神，可能一個最大的中國特色就是信息的壟斷，房地產(chǎn)市場的信息壟斷是很嚴重的，包括你到某一個樓盤去，你買房子，放出的虛假信息，都非常嚇人。
怎么樣治理這種信息亂象？政府需要去做。當(dāng)然還有很多人口方面的因素，在目前的中國，政治、經(jīng)濟、城鎮(zhèn)化、貨幣、人口因素、供求規(guī)律、財富效益等一系列的邏輯，在房價數(shù)字上面，都有所反映。輕易的去預(yù)測房價怎么樣，需要做好挨罵的準備。你說高了，有人罵你，你說低了，也有人罵，為什么？我講很復(fù)雜，我一直講最復(fù)雜的現(xiàn)象，這是一個。我的核心觀點跟朱會長可能不太一樣，我的基本觀點是我呼吁，呼吁盡早結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)控的思維，不是結(jié)束調(diào)控，盡快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思維，調(diào)控毫無疑問，已經(jīng)失敗，調(diào)控思維已經(jīng)不能適應(yīng)中國目前房地產(chǎn)市場的基本狀況，十多年了，一個產(chǎn)業(yè)，吃了十年的藥，還能長這么大，生命力該有多頑強？但房地產(chǎn)的發(fā)展，市場化的方向，肯定是正確的。
有人講政府提供多少套保障房，如果按目前的房價，沒有房子的人要買房，大城市30%以下，意味著政府要保障的人口比例在70%。這樣大比例的保障我沒有見過。如果政府要保障大多數(shù)人，房地產(chǎn)就不是市場經(jīng)濟。政府保障面不能過寬，這是個簡單常識。再一個，從調(diào)控本身來看，效果大家都看到了。每一次的供需緊張和每一次的加強調(diào)控具有絕對的正相關(guān)。
第三，從來沒有改變預(yù)期，而且是在助長預(yù)期。我們每一次的調(diào)控，最后導(dǎo)致的結(jié)果，大家一看要限購，房子肯定少，基本都是這種反向思維。相關(guān)的利益主體利用這些反向指標又推波助瀾，導(dǎo)致調(diào)控失效。所以，大家的這種動物精神怎么產(chǎn)生，政策紊亂，沒有長期預(yù)期導(dǎo)致的。所以如果我們再進入下一次的調(diào)控，這個是可以預(yù)測的，效果肯定跟以前一樣，不會有二致，因為基本面沒有變化，因為我們搞全國性的一刀切。
有些地方房子多了，你還限購，溫州也是限購的。我到溫州去，司機會來接我，我問司機有多少房子，他說有四套房子。一個司機都有四套房子，房子供應(yīng)完全夠了，限購干什么？一個地方生病，全國吃藥，這肯定是有問題的。我們需要做的是，怎么樣去建設(shè)長效機制，而不是調(diào)控，一線熱點城市需要調(diào)控，包括北京。在目前情況下，北京要是放開限購的話，80萬可能真的不是謠言。全國所有的人都想到北京來，盡管癌癥死亡率不斷在上升，但是阻擋不了中國人對房地產(chǎn)的熱情。這種畸形需求如果沒有限購是很可怕的。但是限購作用有限，他是麻藥，先降溫，然后要做手術(shù)，麻住它不管了是要死掉的。
我就說點正能量。思路何在？思路我跟朱會長意見是統(tǒng)一的，就是我們多年來一直在談的長效機制。中國房地產(chǎn)調(diào)控如果說真的有重大失誤，我覺得最重大的失誤就是一而再、再而三的貽誤長效機制的出臺時機。你要說準備，你真的在準備嗎？準備了多長時間？每一次調(diào)控后面綴一句話，：抓住有利時機，出臺長效機制。那么長效機制是什么？我想這個大家可以有分歧，但是有幾個要點我想是共同的，比如說稅收調(diào)控，當(dāng)然我不同意目前的房產(chǎn)稅，它能對房價有什么影響。上海、重慶已經(jīng)證明，在住房的產(chǎn)權(quán)、住房的基本權(quán)利要素還沒有搞清楚的時候，急推房產(chǎn)稅只會引發(fā)反彈。土地制度的改革必須加快，加快的方向在什么地方？一個是集體土地的入市問題。關(guān)于打破壟斷，我想一定要有一個很強很強的機制，就是法律保障機制。我的理想中的土地交易，應(yīng)該是多方參與，就是供應(yīng)方很多，北京市不僅僅是北京市政府一家，還有，那么別的怎么來大家都可以轉(zhuǎn)讓。
我們能不能把土地使用權(quán)弄的長一點？比如你這個房子三十多年，倒塌了，倒塌了以后土地使用權(quán)還可以交易。我覺得在土地使用權(quán)的年限問題上較真是很愚蠢的。現(xiàn)在這些人能保證看到七十年以后？不如做個順水人情，免費續(xù)期，做成永續(xù)產(chǎn)權(quán)，是可以交易的，打破這個壟斷是可以期待的。或者每年強化，供地計劃怎么樣去落實？不要讓政府看天吃飯，一看地價下來了我不賣了，地價好的時候我再推地王，再一個制度建設(shè)，里面包括法制建設(shè)，包括保障房的。
住房保障目前是一個三無的東西，第一個沒有法律保障，第二個沒有資金保障，第三個沒有機構(gòu)保障。再有，要做好信息工作，把市場秩序的維護是必須的。在中國，我從來都支持打擊同行，對開發(fā)商的監(jiān)管不到位，應(yīng)該加強。有的是路，而且是正路。到今天為止，我們更應(yīng)該一方面讓市場秩序更加完善，讓市場化程度徹底，只有市場才能真正保障住房問題。但是歸政府的保障責(zé)任，政府要完成，政府在整個房地產(chǎn)市場里面一定要分清自己的邊界，這邊界是什么？我覺得就目前來講，政府急需做的一定是長效機制盡快建立，這個盡快的時間是多少？我不希望是一萬年，五年吧，五年可以出這么一個機制來，來保障房地產(chǎn)的發(fā)展，如果有了真正的制度建設(shè)，房地產(chǎn)的黃金期還沒有結(jié)束，因為中國的城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，中國人的住房還是很落后的，中國人的住房條件還是很差的。
我看了一個數(shù)據(jù)，美國也有三分之一的人住房很差，美國每年會做一個及時的統(tǒng)計，就是說有多少人無家可歸，我們沒有。這么一個短缺的市場，如果說未來讓我說哪一個產(chǎn)業(yè)會大發(fā)展，毫無疑問房地產(chǎn)是一個選項，因為它是短缺的，短缺的東西肯定是有市場的，但是一定要健康發(fā)展，健康發(fā)展前提是政府一定要有制度保障，而不是一而再再而三的去調(diào)控，謝謝。
主持人：好，謝謝馬光遠博士。我們馬上要進行圓桌論壇。有請剛才為我們帶來精彩演講的兩位嘉賓，有請朱會長，有請馬博士，還有我們《中國證券報》的采訪部主任王棟琳，還有我們經(jīng)濟之聲的觀察員陳愛海，有請各位。剛才兩位嘉賓也做了很多精彩的演講，想聽聽王棟琳的觀點。
王棟琳：剛才聽了兩位嘉賓的發(fā)言以后，覺得受益匪淺，有一些問題特別希望得到二位的回答。剛才都談到了土地的問題，就是剛才馬博士也說，其實一直是處于一個很平穩(wěn)的狀態(tài)，持續(xù)了一段時間，我們看北京的房地產(chǎn)市場，但是從今年的下半年，價格是出現(xiàn)了一個快速的上漲，時間點上有一些事件非常值得關(guān)注。因為我的同事在買房，所以我也是很了解買房的經(jīng)過。他七月份在房山看房還是一萬七、八價格。但是在八月份，在房山拍出一個地王。在兩三個月的時間里面，房子從一萬七八的售價長到了現(xiàn)在的兩萬五左右，他感覺，就是地價的上漲引起了房價的上漲，引起了大家對房價上漲的恐慌的預(yù)期。我也想請教一下馬博士，您覺得土地制度的改革，你列入長效機制的內(nèi)涵，你談到集體土地的入市等，打破壟斷等等，您能不能再具體的談一下，北京的所謂的限房價、競地價，是不是土地制度改革的方向？集體土地入市包括土地流轉(zhuǎn)改革，這些具體的措施要應(yīng)該怎么樣去改革？怎么樣去打破這樣的一個地王不斷產(chǎn)生，地價快速上漲的這樣一個惡性循環(huán)，謝謝。
馬光遠：實際上在基本的土地制度改革以前，我們在體制內(nèi)做了很多的嘗試和努力。事實上，這種努力大家可能因為房價上漲太快而沒有跟感覺到，但是實際上一直在進步。比如是以前完全按價格，到有些地方綜合評標，這都是變化。比如說推出保障房，昨天北京推出自住型商品住房。這些努力有沒有效果，要靠實踐來檢驗。包括北京的自住房，我擔(dān)心的是你怎么樣來監(jiān)管。就那么一點，面對全北京的人。30%的優(yōu)惠，可以試一下。在大的設(shè)計突破以前，可以允許各地去試，但是上面的監(jiān)管是很重要的。我們一定要把每年的土地計劃要弄成硬約束，完不成要問責(zé)，但到目前為止沒有問責(zé)。大的制度沒有突破以前，小的探索應(yīng)該不斷。這樣才能慢慢嘗試出一個比較適合又照顧地方政府的利益，又照顧購房人的利益，同時保證中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。所以事實上中國改革開放有一個好的特色，絕對不是頂層設(shè)計，中國很多東西不是頂層設(shè)計出來的。
主持人：搞一搞，看一看，就象小崗村分田地，分著就成了聯(lián)產(chǎn)承包制了。
陳愛海：我有兩個感想，一個問題，聽見了兩位的發(fā)言，很有啟發(fā)。剛才兩位都談到了預(yù)期和合理消費，我覺得這一點從我個人來說，我覺得很重要。雖然房地產(chǎn)面臨的問題很多，但是總體來說，我們的住房條件是改善了。所以我想大家可以把我們的預(yù)期放的稍微低一點，現(xiàn)在其實很大程度是預(yù)期在推高房價，預(yù)期低了可能房價下來了，大家也買的起房了，這是兩點感想。一個問題就是剛才二位都講到了市場化的調(diào)控機制，也反復(fù)講到了長效機制，那么這兩個東西究竟是一個什么樣的，我想請二位簡單的給我們解答一下。
朱中一：剛才有人提到市場化推進快了，是什么呢？就是咱們在住房的市場和保障這兩個關(guān)系上面，市場化快，保障滯后了，并不是說整個的制度建設(shè)市場化快了。整個的制度建設(shè)應(yīng)該說三中全會對整個的市場化改革描繪了一個比較清晰的藍圖，包括土地制度改革問題。現(xiàn)在我們前一些時期有一個重要的特點，我們是計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的時候，所以即有計劃經(jīng)濟的弱點，又有市場經(jīng)濟發(fā)展的設(shè)計過程。
另一個我很贊同的，預(yù)期后合理消費，這是一個要大家解決的問題。我們要保持市場的健康發(fā)展。首先，我們的政策要穩(wěn)定，政策穩(wěn)定，才能夠穩(wěn)定預(yù)期。還一個問題，就是咱們的市場要健康發(fā)展，心態(tài)要平衡發(fā)展。如果你的心態(tài)老是浮躁的，市場也很難適應(yīng)。我想講一個概念是什么呢？咱們講的長效機制，往往是一個長效的機制，而調(diào)控是短期的，調(diào)控是針對當(dāng)時的房地產(chǎn)市場問題來提出，采取有及時的、有針對形性的措施。但是，我們的長效機制更著重于任何方面的問題，所以他是有關(guān)聯(lián)的，是兩個不同的。
馬光遠：補充一下，就是長效機制，既有市場化的舉措，根據(jù)市場化的地方我們?nèi)ネ疲瑫r必須有保障機制，保障機制也是長效機制。這是我們講這個所謂的房地產(chǎn)市場雙軌未來的真正內(nèi)涵，就是談到長效機制千萬不要以為沒有保障了，這是一個誤區(qū)，所以我們講的長效機制，讓市場更加市場。
朱中一：長效機制里面第一個機制就是我剛才講，完善住房的供應(yīng)機制，住房的供應(yīng)機制就是雙軌制。
馬光遠：沒錯，然后讓政府以前沒有做到的，沒有做足的盡可能去做，我們希望這樣的一個機制，那么這樣的話，整個房地產(chǎn)的市場才能健康發(fā)展。
觀眾提問：我是歐美同學(xué)會的，我姓賀。我今天參加這個會議，我想提出一個問題，為什么我們國家的房地產(chǎn)稅扭扭捏捏的出不來呢？然后在國外的話，在韓國，如果第一套房子不要稅，第二房子50%的稅，第三套房60%稅，剛性需求一下就看出來了。北京就不可能是水泥森林，沒有一點綠色，到處都是房子，而且320萬套房子在那空著，所以我覺得年輕人結(jié)婚結(jié)不起，沒有房。老百姓說，我們過去兩塊錢可以買四個蘋果，現(xiàn)在四塊錢只買兩個蘋果，GDP卻上升了，這跟我們的生活，老百姓息息相關(guān)的房子問題，。覺得制訂政策的既得利益者他們手中的房子很多，所以這個稅金遲遲的不敢出來，前一段時間聽說要20%的稅，我周邊很多人包括海歸，都在想辦法出手自己的房子，很恐慌，他們怕房地產(chǎn)稅在各個國家都有，但是我們國家沒有，你們也要把這個政策給李克強遞過去。謝謝。
主持人：其實克強總理在今年兩會第一次記者見面會上已經(jīng)談到這個問題，就是觸動利益比觸動靈魂還要難。那么其實我覺得，這位賀女士說的非常好，我們的持有環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)成本都是非常低的，朱會長怎么看？
朱中一：我個人的觀點我很清楚，房產(chǎn)稅既是我們長效機制當(dāng)中的完善稅制一個制度，同時也是我們這兩年調(diào)控當(dāng)中要做好的一項工作。
主持人：對不起，冒昧插一句，就是老百姓所謂提的所謂七十年，我是到底房子是大概是我的？還是說我是長期租戶？
朱中一：這里面的問題很多，我對房產(chǎn)稅的觀點這么幾個，第一，咱們要按照一個精稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的一個稅制改革原則的方向走。我們的現(xiàn)在房地產(chǎn)稅很多，能不能該合并的合并。第二，開征房產(chǎn)稅同時，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，只有這樣，才能讓多套房子的人把多套房子推向二手房市場和租賃市場。第三，咱們設(shè)計稅種的時候，盡量考慮到不要讓更多的老百姓都有心理負擔(dān)，不要嚇大家，大家恐慌就不好弄了。房子很多的可以累進，總的一個原則是什么，住是老百姓的基本權(quán)利。第二個房地產(chǎn)不管是怎么樣，土地資源是個公共資源，公共資源的配制應(yīng)該相對的來說公平一點。理論是占得住腳，現(xiàn)在的問題，咱們領(lǐng)導(dǎo)講的東西要邁出去，盡管說我們改革決心大，步子要穩(wěn)定，不是說不走。
觀眾提問：沒有房子的都想有房子，有房子的人也更想擁有更多房子，那這樣的話，需求絕對是抑制不下來的，能不能調(diào)控租房的市場？第二個問題我想請問，我們土地財政的收益者的政府，和我們調(diào)控房地產(chǎn)要解決房價高的政府是不是一個政府？現(xiàn)在這個房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一種財富轉(zhuǎn)移的游戲，如果說讓一個從游戲里面獲取利益的人，他要來想辦法打破這個游戲，我覺得這是很有矛盾的一件事情。
主持人：北京住建委又新公布了黑中介的名單，我們看到了北京市是有統(tǒng)一的限價商品房的賣方市場思路，但是在租房市場上，咱們不知道是由于利潤薄弱，還是怎么樣？沒有看到這種正規(guī)軍的身影，你怎么看？
馬光遠：很多人年輕的時候買房子，有一個因素，那就是中國租房市場的制度建設(shè)非常滯后，政策的陽光永遠照不到租房市場。這么多年以來，我們看房地產(chǎn)市場調(diào)控，什么時候談到租房市場了？一方面鼓勵大家租房，一方面沒有任何政策，這是一個悖論。我們看到以前北京市鼓勵大家騎自行車，結(jié)果自行車道全沒了，那上大家在機動車道怎么騎，這是個問題。所以我覺得，如果說未來真的全盤性的讓大家比較安心，預(yù)期比較穩(wěn)定的話，租房市場的制度建設(shè)滯后的情況，一定要改變，鼓勵大家租。
朱中一：租房在政策規(guī)定是有的，專門有一個租房的租賃市場的規(guī)定。現(xiàn)在關(guān)鍵是咱們的宣傳的問題�，F(xiàn)在在我們國家，咱們坦率的說，有法不知道，知道不執(zhí)行，執(zhí)行不嚴格的問題天天都有，所以咱們?nèi)タ纯茨莻�規(guī)定，里面都有。
馬光遠：我的意思是什么，就是相對于整天在講調(diào)控，相對大量的關(guān)于住房市場的規(guī)定，租房市場太少了。而且這是一個很大的市場，有多少人在租房啊。所以我覺得這個制度建設(shè)肯定是滯后的。
主持人：光遠簡單說一下，政府怎么破冰？
馬光遠：比如說鼓勵大家把房子拿出來的制度，比如說稅收，相應(yīng)的一些管理。說如果你去租房的話，也可以提公積金，以前沒有，現(xiàn)在有，這樣的保障得跟上。解決住房問題，就是租房和住房。住房有，租房沒有這個不行。
主持人：就是又回到老百姓你能不能買得起房，在買字上做文章了。您覺得接下來要做實的思路應(yīng)該是什么？
朱中一：租房市場的規(guī)定在那個辦法里面都有，現(xiàn)在一個重要的問題，我實際上在剛才講到了搞房產(chǎn)稅也好，別的什么也好，一定要把租賃市場的培育和發(fā)展更加的加快步伐.在法律的執(zhí)行上應(yīng)該完善一點。你出租的房屋質(zhì)量和安全保證一點，合同的期限是要執(zhí)行一個期限的，不能隨便漲價的，讓承租的人有一個安全感。
主持人：其實我覺得這可能就是牽一發(fā)而動全身，這可能說到我們現(xiàn)在接下來政府定位的問題了，我到底還是公司化，追求漂亮的成績單還是說服務(wù)者，大家都租的挺好，都挺受益，最后地價錢包收入就下去了。
朱中一：這里有一個問題，房地產(chǎn)扮演的角色是最難的。我在給上面匯報的時候，房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟，一頭聯(lián)系民生，當(dāng)政府的經(jīng)濟發(fā)生困難的時候，當(dāng)?shù)胤截斦镱^的腰包不夠的時候，它就往經(jīng)濟方面強化的多。然后到市場經(jīng)濟稍微好一點，他就往民生方面就轉(zhuǎn)移，對于定位的搖擺就造成了我們制度上的問題。所以我們很糾節(jié)。
馬光遠：所以中國的房地產(chǎn)政策，如果是單純是一個經(jīng)濟政策不出問題是很難的，所以一定要回歸社會政策的本色。它應(yīng)該更主要成為一個社會政策，而不要成為經(jīng)濟發(fā)展的工具。我們現(xiàn)在不僅僅是土地財政問題，更重要的它是GDP里面最重要的一塊。我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)有很多人都在罵，它就是支柱產(chǎn)業(yè)，你是抵擋不了的，20%左右的GDP和它有關(guān)系的，你說它是不是？所以它是支柱產(chǎn)業(yè)，但是，在相應(yīng)的政策上，不要眼睛只看到支柱產(chǎn)業(yè)，還得看到民生問題和社會問題。
主持人：我們在座的朋友也可以整理一下思路。我們每人用一句心聲，來為我們今天第九場大國大時代房價談畫上一個句號。
王棟琳：我非常贊同兩位嘉賓的意見，就是最重要的一點，房地產(chǎn)長效機制要盡快的出臺。
陳愛海：雖然說房價可能還會有漲的趨勢，但是我想總有一天會回歸理性，時間長短的問題，這一點我堅信。
馬光遠：一個國家發(fā)展經(jīng)濟，過渡的依賴房地產(chǎn)，一個國家的財富主要依賴房地產(chǎn)的話，會扼殺這個國家經(jīng)濟的后期競爭力。中國高房價，中國過度的房地產(chǎn)化，已經(jīng)在某種程度上成為中國創(chuàng)新不足的根源之一，一定要抓住時機改變。
朱中一：前途是光明的，道路是在不斷的探索當(dāng)中前進的，住有所居的夢和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的夢總有一天會實現(xiàn)的。
主持人：好的，非常感謝各位，我們今天是第九場，明天我們《大國大時代——中國經(jīng)濟十月談》系列時事報告會，將會在這里給大家?guī)硎展賾?zhàn)，謝謝大家。
編輯：吉媛媛
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