央廣網(wǎng)北京4月20日消息（記者孫瑩）據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，賣(mài)房人將同一房屋賣(mài)給數(shù)個(gè)不同的買(mǎi)房人，被稱作“一房數(shù)賣(mài)”，實(shí)踐中，受房?jī)r(jià)上漲等因素影響，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，賣(mài)房人“一房二賣(mài)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，由此引發(fā)的糾紛案件也有所突顯。北京二中院在對(duì)2014年以來(lái)審理的此類(lèi)案件進(jìn)行梳理，今天專門(mén)召開(kāi)新聞通氣會(huì)，結(jié)合審判實(shí)踐對(duì)公眾提出有益提示。

　　北京二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一房二賣(mài)引發(fā)的糾紛，主要發(fā)生在存量房交易市場(chǎng)，涉案房屋多為二手房；先買(mǎi)房人為賣(mài)房人主要違約對(duì)象，案件原告幾乎全是先買(mǎi)房人；案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在買(mǎi)房人爭(zhēng)房或買(mǎi)賣(mài)雙方“打違約”；法院大多認(rèn)定后買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人“一房二賣(mài)”不知情，但部分認(rèn)定后買(mǎi)房人存在過(guò)失。

　　北京二中院民一庭庭長(zhǎng)蔣春燕指出，案件中，大多數(shù)后簽約的買(mǎi)房人系受賣(mài)房人蒙騙，確實(shí)對(duì)賣(mài)房人已經(jīng)將房屋賣(mài)給他人的情況不知情。調(diào)研顯示，絕大多數(shù)案件法院都未認(rèn)定賣(mài)房人與后買(mǎi)房人之間存在惡意串通，多認(rèn)定賣(mài)房人“一房數(shù)賣(mài)”所簽訂的多份房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是生效合同。

　　在個(gè)案審判中，法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的，也有把房屋判給后買(mǎi)房人的，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

　　法院提供的案例顯示，房主楊某將房屋賣(mài)給李某后，又將房屋賣(mài)給沈某，李某、沈某均要求楊某繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為“將李某、沈某履行合同的情況相比，李某支付了定金10萬(wàn)元；沈某支付定金38萬(wàn)元，辦理了貸款審批手續(xù)，繳納了相關(guān)稅費(fèi)，并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。李某與沈某同為合法的買(mǎi)受人，相比而言，沈某支付了更多的專用性投資，合同履行程度更深。因此，沈某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同優(yōu)先履行，李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可通過(guò)合法途徑另行解決，符合利益衡量的原則和維護(hù)交易秩序的價(jià)值取向。”

　　蔣春燕表示，根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。

　　少數(shù)案件還涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)、抵押、民間高利貸等因素，導(dǎo)致案件更加復(fù)雜。部分賣(mài)房人多種手段毀約�！百u(mài)房人毀約手段可謂‘五花八門(mén)’，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義‘一房二賣(mài)’；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣(mài)房為由，起訴自己和買(mǎi)房人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，以達(dá)到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋�！笔Y春燕告訴記者。

　　法院建議買(mǎi)房人盡量購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶障礙的房屋，同時(shí)注意審查房屋狀況，遵守國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快交易流程，提高交易及時(shí)性，善用預(yù)告登記制度。

　　蔣春燕提醒，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋后，無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記能夠排除賣(mài)房人將房屋過(guò)戶給其他人的可能，保障買(mǎi)房人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。